地產新知

專家從施工經驗談選房技巧

(本報訊)從施工經驗,談選房技巧,包括以下數點:

社區中位置與地勢的選擇
通常房屋在社區中的位置選擇在巷子底,即是社區最下面的位置,這個位置交通流量比較少,房子比較安靜;另外一個就是私密性比較好。
接下來是地勢,地勢一定要平坦。有地下室沒有關係,後面可能是伸下去,但是前院一定要平坦。通常我們不建議選擇比路面還低的住宅,不僅僅是風水角度,主要是從舒適角度,而且通風比較差。如果後院不是很好的話,房子就會很潮。另一方面,也不能比路面高出很多,高出一尺、兩尺,這個是比較好的地勢;但是不能太 高,高出三十度角的話,冬天下雪時,就會非常滑,這就非常危險。而且即使不下雪,平時上下坡也是舒適度非常差,上下坡的時候,會使路面碰到車底盤,經常這樣會損害車輛。

朝向的選擇
我們中國人通常選擇南朝向的房子,沒有人願意選擇西朝向的。這裏面有一個問題,大家知道通常車庫是放在前面的,無論是迎面進的還是側面進的車庫。即使是側進車庫,其窗子還是在前面。通常需要采光的是主人房和客廳,其實是這兩個地方需要朝南,所以從舒適的角度來看,房子的前臉應該是朝北的,這樣主人房通常在後面,因為主人房需要安靜。這樣就保障了客廳和主人房朝南,冬暖夏凉,這是最理想的朝向。

朝西的房子就非常的增加能耗。朝向,當然是朝西開了很多窗,那麼窗的作用就是,熱能能進來卻出不去了,這樣夏天就會非常的耗冷氣,冬天又曬的時間較短,也是不夠強壯,西向也是比南向冷。

當然建商從土地最大使用效率的角度,會忽略朝向,這樣朝向各個方向的都有。房屋開發的時候,有專門的社區美容師,對社區的整體進行設計,其原則是:鄰居的設計必須互相不同,外表設計和磚的顏色必須不同;從審美角度來說,不僅僅實現居住功能,同時有一定的景觀效果。社區整體設計從經濟效益和審美的角度,有可能犧牲一部分朝向,但是主人房等主要房間通常都會放置在南朝向上去,建築商會根據地塊的不同朝向采用不同的設計,比如朝西的房子,他們會把主人房或者大廳放到側面的南面去。

外墻裝飾材料的選擇
根據目前的房屋,外墻有幾種形式:一種是磚,一種是人造水泥板(看起來像木質的),一種是水泥,可以漆成各種顏色,我們推崇磚的,因為其維護費用最少,雖然一開始投入大,但是維護起來幾乎不花什麼錢。如果房子不是磚的,將來換成磚的,就非常昂貴,如果你賣房,磚的房子就非常好賣。

水泥板是水泥和纖維壓制成的人造板,它不是天然的木料,它的性能也是非常優越的,比如防酸碱腐蝕、防爆曬、白蟻不吃等,研究的時候考慮了很多因素進去了,而且也有50年的保證,但是每隔3-5年就要進行一次外部的噴塗,根據房子大小不等噴塗一次要幾千元;還有一個問題,就是固定到墻板上的時候,是用釘子,同時釘子再加膠水防水,像魚鱗或者蓑衣一樣,一個蓋一個,這樣才能夠防水;因為釘的時候有釘眼,這個釘眼會隨著地基的沉降等因素,釘眼可能會擴大,這樣就成為滲水的入口;這個釘眼必須用膠來填上來防止滲水,這種施工必須選擇天氣乾燥的時候進行,否則就會把水氣留在裏面;上千個釘眼都要定期檢驗,是個非常巨大的工程。

過去的老房子也有純木頭的,這種木頭的維護起來更加麻煩,比如下雨之後,木頭吸水之後就膨脹;因為美國人喜歡自然風格,新的木頭的房子,剛剛做好其木紋非常的漂亮,但是經過一年的風吹日曬,馬上就變成灰色的,看上去給人一種非常失敗的感覺,這樣的房子就必須塗漆,但是簡單的塗漆還是很難抵擋大自然的腐蝕。因此,新的建築商就不再采用外面是木料裝飾的。都是用磚和水泥板來裝飾。

水泥目前也是比較少見了,因為一旦出現滲水的問題,對于木結構的建築來說,滲水就是非常嚴重的問題必須立即解決,否則將腐蝕結構,那麼因為水泥的透氣性差,水汽無法自然放出,就要把水泥打掉來維護,這樣,維護起來就得大面積的整個一面墻拆掉,這樣重新做出的水泥墻面在外觀上才好看。很顯然,這樣就導致將來可能的維修費要高。

屋內地面狀況檢測
首先的一個問題就是地板面的起鼓現象。看起來就像丘陵地帶一樣。如果出現這樣的狀況,就是房屋本身的防潮或者防滲漏沒有做好,使地板吸收了水分或者潮氣,造成了膨脹變形,互相擠壓;有一些被銀行收回的房子,有人故意放水泡地板破壞。

地毯分為“波波”和“直毛”兩種,家裏有寵物的不建議用“波波”類型的地毯,因為寵物的爪子會鈎住地毯,寵物跑過之後,抓得亂七八糟;直毛的就不存在這個問題了。直毛的地毯如果出現鬆動的起隆,就會很難看,有的連門都關不上,走上去也是不舒服。最主要的問題是地毯下面的地墊問題。地墊質量好壞,影響地毯的壽命。通常我們建議地毯不一定很好,但是地墊一定要好。一般7磅的好一些。裝地毯的時候,通常使用的是專業的工具,把地毯綳緊,然後挂在四周墻上的倒刺上,地毯的接縫也要好,好的接縫是看不出來縫隙的,看起來是完整的一塊。因此地毯出現問題,就要看是上面泡的還是下面返上來的。如果是房子的防水出現問題,可以用防水塗料進行噴塗,然後上面再裝地板或者地毯。

如果是房子的沉降出現問題,這個工程就比較大了。其表現就是,在地面上放一個球,它會滾。這樣的房子就不建議購買。但是也是有辦法進行解決。通常可以請地基修理公司進行地基修正。地基公司會挖地洞到地基的下面,用千斤頂把房子頂起來,有人在遠處檢測是否平衡,然後再加灌混凝土來固化。

保暖與熱效率問題
買房的時候,通常有一個細節,這個也不是用肉眼可以看出來的,一般要求提供一年或者幾個月的冷暖氣賬單。一年比較好,因為有春夏秋冬的問題,主要是電與煤氣賬單,電與煤氣的賬單直接反映出其消耗情況。這是一個參考。目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纖維,它的保溫係數有個數值,我們通常叫做R- VALUE,就是這種材料可以阻擋冷熱交換的比例是多少?夏天的時候,是不希望外面的熱氣進來,冬天的時候,不希望外面的冷空氣進來,不希望裏面的熱氣流 失。現在我們這種材料的保溫性只有12-14,這是符合國家標準的,這是及格的水準,最優的水準是28,現在也有這種材料面市,各個工廠目前正在努力降低成本。目前正在醞釀一場墻體的革命,新的保暖材料推出之後,可以實現節能60%。

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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