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在取消房屋回贖權(foreclosure) 的過程中買房

(本報訊)大多數人買房要借貸款。房屋貸款是買主以房屋作抵押而借款。屋主有贖回權,貸款付清時,房屋就贖回了。但如果屋主不付房款達三個月以上,受押人(如銀行)會起動一個取消屋主贖回權(Foreclosure)的過程。典型的房屋回贖權取消過程包括三個階段。在第一階段,銀行會通知屋主還清欠款。在第二階段,銀行會沒收房屋並公開拍賣。如果公開拍賣沒賣掉,就進入第三階段,房屋成為銀行擁有的不動產(REO Real Estate Owned)。如果貸款有聯邦住房和城市發展部(HUD)或美國退伍軍人服務部(VA)保險,這些機構會向銀行付款,接收並出售房屋。

聯邦住房和城市發展部出售的房屋可在http://www.hud.gov/homes/index.cfm 查到。出售的方式是網上拍賣。查到中意的房子,要請注意經記人幫你在網上報價。我曾對這種房屋跟踪過一段時間,但從未找到過像樣的房子,就放棄了。

由于次級貸款和房價下跌,屋主贖回權被取消的案例多了起來。因為取消屋主贖回權的過程會長達半年甚至一年,消耗人力財力,銀行有時會同意屋主將房屋以低于貸款餘額的價格賣出(Short Sale)。雖然這個過程會長達60到150天,也比取消屋主贖回權的過程短。這樣做對屋主的好處是低于貸款出售對信用分數(Credit Score)的影響小于取消屋主贖回權。另外,取消屋主贖回權的同時銀行可能會起訴屋主以彌補他們的損失。如果銀行批准低于貸款出售合同,他就不大可能會起訴屋主。

低于貸款出售的文件包括一封信說明必須低于貸款出售的原因,有效的房屋買賣合同,過戶收費清單預算和銀行得款初步估計。銀行不允許屋主在低于貸款出售的過程中盈利。如果屋主申請破產,就不能進行低于貸款出售,銀行必須取消屋主贖回權。

有些銀行會要求低于貸款出售時對房屋進行估價(appraisal),有的只要一個經紀人估價(BPO or brokers price opinion)。這個經紀人估價往往就是要價。銀行會根據估價師或經紀人的估價來決定是否批准低于貸款出售的報價。市場上低于貸款出售的房屋會有short sale或subject to third party approval的字樣。為了減少損失,銀行可能會堅持減少經紀人的傭金。這裏舉幾個我最近遇到的低于貸款出售的典型例子。

維州有一棟房子要價不高,我的客戶對面積和戶型都很滿意。先看到一樓天花板上的石灰墻垂下來一塊。我的客戶說,這個修起來也沒有多少錢。後來又看到地下室廁所的墻上有漏水的痕跡。仔細檢查又發現樓上也有多處漏水的痕跡。垂下來的石灰墻也是漏水造成的。好像是樓上什麼地方漏水,沒有及時發現,水順著石灰墻一直漏到地下室。我們不知道屋主是因為漏水造成損失而棄房,還是因為屋主贖回權被取消而不慎造成漏水,我的客戶決定不去給自己找麻煩。

home foreclosure legal document with house key; Shutterstock ID 65592364; PO: Tanya W; Job: Mortgage Learning Center

維州有一棟低于貸款出售房子要價$553,741。離那棟房子不遠有一棟類似的正常出售房子要價是$670,000。我們第一次去看是在09/23/2007,當時房子已在市場上28天。一進門看到一大堆墨西哥人,每個房間都有床,連地下室的小黑屋中都放了床。地下室裏還有廚房,看樣子是分租了。應客戶的要求,我給賣方經紀人去電詢問。答覆是已經有了一個$550,000的報價(offer) 送進了銀行。如果有人願出高于$550,000的報價,可以再送進銀行,低于$550,000的就不用出了。我的客戶本來以為買低于貸款出售的房屋可以狠狠殺價,現在看不能殺價,再加上對主臥室有一些不滿意,就沒有報價。一個月以後我的客戶看那房子還在市場上,又請我帶他們看了一遍。這時房子已搬空。給賣方經紀人去電詢問的結果與上次一樣,只有一個報價合同在等銀行答覆。直到現在,這棟房子還在世場上,給賣方經紀人去電詢問的結果是,銀行已經同意了經紀人估價($553,741),現在正在審批報價合同。這真叫慢。如果是正常賣房,早過戶了。

馬州克拉斯伯格有一棟2004年蓋的2800平方英尺的獨立屋要價$460,000。這棟房子在2005年四月的買價是$650,000。現在市場是不好,但類似的房子也沒有要價那麼低的。雖然房子有三個缺點,我和客戶都覺得值。只要打掃一下,把墻上的幾個洞補一補,應該能賣50萬以上。因為賣方經紀人說已經有兩個報價,我們采取了按要價($460,000)報價並追加逐步升級條款(Escalation Clause)的方法。這個方法在賣方市場用得比較多,在買方市場很少用。具體方法是買主選擇逐步升級的數額和最高報價。如果其他報價高于我的報價,我的報價就自動按逐步升級的數額增長。如果其他報價也有逐步升級條款,那最高報價額高者取勝。我的客戶選擇的逐步升級的數額是$1,000.00,最高報價額是$470,000。我們連夜寫好報價。雖然我事先告訴賣方經紀人我晚上會給她傳真報價,她的傳真機卻沒有開。我只好把報價合同掃描後用電子郵件寄給她。第二天上午我給賣方經紀人打電話,她說她在家不能收傳真也不能看電子郵件。她下午一點鐘會到辦公室去。我一點一刻去電,她說她要遲到半個小時。我三點鐘又去電,她說她還沒有看電子郵件。我說請你現在就看,我等著。她過了一會說,我打不開你的郵件。我說那你把傳真機打開,我現在就給你再傳真一遍。過了半個小時我又去電,她終于承認抱價傳真收到了。這個過程給我的印象是賣方經紀人並不希望收到我們的報價。過了兩天我又給她打電話,她說賣主沒有選我們的報價,選了另外一個人的。我說我的報價有逐步升級條款,根據條款,我有權利知道是否有其它的報價引起我們的報價升級和升級的幅度。她問我,你的最高報價是多少,我說$470,000。她說好像選了一個$480,000的。我堅持要她給我一個傳真她遲遲不給。我讓我先生親自到她公司去取,她才不得不告訴我她們決定送銀行一個$471,000的報價。我不知道是那個賣方經紀人不敬業還是怕把房子賣給我們,要不是我的客戶因為那個房子有三個缺點不想要了,我真要打破沙鍋問到底,看看她們在搞什麼鬼。不管怎樣,我們的逐步升級條款幫銀行減少了$11,000的損失。

低于貸款出售房屋的存在使房地產市場比實際情況看起來更糟。許多低于貸款出售的房屋早有報價合同,但銀行審批過程長達150天。在這150天裏,這些房屋要算在市場庫存房屋之中。而實際上,這些房屋已經賣掉了。150天后,這些房屋雖然可以從市場上拿下來,卻大大加長了房屋售出的平均天數。所以,當這些低于貸款出售房屋從市場上消失時,你會發現美國的房地產市場比你想像得要好。

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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