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美國房屋租賃不能不知的21條法律常識(上)

(本報訊)美國房屋租賃不能不知的21條法律常識(上)

1. 在美國租房子,是否一定需要簽合約?
租約可以是口頭的,也可以是書面的。但是,一年以上的長期租約通常要求是書面的才具法律效力。
口頭合約:口頭上達成協議也可以具備法律效力。但隨時閑推移,雙方對合約的記憶和理解可能都有變化,加上口說無憑,經常會產生不必要的糾紛及誤會,最好雙方簽署書面的合約為好。
書面合約:一定要仔細閱讀,因為有時租約會有特別的規定或條款。同時,留意合約上留空的地方是否在你簽字之前已經填寫完整。簽字之後,你有權索要一份副本。
租房時,向房東或其經紀人索要房東的名字,地址和電話。遇到緊急情況或需要房東修理時,可以及時通知房東或其代理。房客可以要求房東將其聯絡電話寫入合約上。

2. 是否所有租屋合約都一樣?
不是的。租屋合約主要有二種,一是固定期限的長期租約(Lease),二是每周或每月的短期租約(Rental Agreement)。除非你違反長期租約或者短期租約規定,否則房東不能擅自更改租約期限或者加租。房東也不能在租約到期前讓你搬走。
短期租約並沒有一定期限,直到你決定搬出或者房東要求你離開。如果你要搬走,需要提前三十天通知房東。如果房東要加租,加租幅度在10%或以下,必須提前三十天以書面形式通知租客;加租幅度在10%以上的,則提前六十天。如果你依照短期租約居住不滿一年,而房東希望你搬走,房東需要提前三十天給你書面通知;如果居住在一年以上,房東需要提前六十天給租客通知。除非雙方均同意其它的期限。
如果你未依約支付租金或在租屋內從事一些非法活動如吸毒販毒等,房東可給你三天的提前通知,要求你馬上繳租或停止所有非法活動,如果租客未交租或繼續從事非法活動,房東可以在三天后可以到法院申請驅逐令。

3. 合約看起來像是官方文件一樣打印好的,我可以更改書面合約嗎?
不要被這些正規打印好的表格被迷惑住,房東所提供的合約表格大都偏袒房東,裏面的內容都可以透過雙方協商而進行改動。只要房東同意,在你簽字前可以進行修改。可在合同上直接劃去雙方都同意删除的部分,或者進行補充。雙方都必須在更改的地方注明各自的姓名縮寫。
如果合約說房子各項條件良好,而你未有機會檢查,你可以在該條邊上注明“有待檢查”。很多人都是直接從網上下載打印合同,其中有些條款由于法律的更新現在已經無效。你不會被這些已經過時或者違法的條款所制約。例如,合同可能會說如果你因為建築物沒有按時維修而受傷,房東不負責。但是這樣的條款在法律上不一定有效。或者合同規定你不能自己維修然後從租金中扣除維修費用,但事實上,如果你通知房東維修而他們置之不理,你可以依法先維修而事後從租金中扣除預付的修理費用。

4. 我和房東簽了一年的合約,但住了二個月就不想住了,能退嗎?
一般不能,除非房東同意。一旦租客簽署了長期租約,租客就要承擔整個租期的租金,縱使租客搬走不住,房東仍有權要求租客所有的租金。法律規定房東有責任在租客搬走後盡最大的努力找到新租客,但是簽署長期租約的租客必須向房東支付空置期間的租金。

5. 除了合約之外我還需要支付其它費用嗎?
在簽署合約時,房東有權利要求租客支付以下費用:預先支付最後一月的房租,押金,清潔費或信用背景調查費。
除要求支付租金外,房東可能要求押金(Security Deposit)。押金主要是房東為了保證自己的財產免受不必要的損壞,在租客搬走後,房東可以從中扣除租客損壞房屋的所有費用以及清潔費用。
當你搬走前,你可以請房東檢查房子,如果有問題你自己先修理好,這樣可以取回押金。但如果你是欠租金而被要求搬走,則不適用以上情況。
你搬走的三個星期之內,房東必須返還押金或者給出解釋為何不能返還,以及押金的使用情況。房東扣除清理費之後應返還餘額。同時,加州對押金數額也有要求,對未帶家具的房子,押金不應超過2個月的月租,對有家具的房屋,則不應超過三個月的租金。押金最好用支票支付,這樣有銀行記錄,如果是現金,請索取收據。

6. 我的朋友剛來美國,我替他租屋時做擔保人,他不付租金,房東可以要我負責嗎?
可以的,如果你是租約的共同簽署人的話。

7. 我們三位同學一起簽約合租一個公寓,其中一位同學搬走而不再付租金,房東可以要我們二位負責所有的租金,這樣做合法的嗎?
這樣做是合法的,房東可以要求任何一位簽約的人士支付全部的所有租金。

8. 我的租約到期,如果沒有續簽會怎麼樣?
租約可能對此有規定,例如合約是否會自動續約。但是這類條款如果不是以8號粗體字出現在合約內,則可能被視為無效。如果合約沒有此類條款,但是如果你按月付租而且在租約滿後房東照樣接受你的租金,則你的租約自動按月租租約延續。如果房東不接受你的租金,你則需要搬離。如果是長期租約而雙方沒有續簽,此合約就會變為每月的短期租約。

9. 房東有哪些權利?
房東有權要求房客按租約行事,包括按時交租金,合法使用所租用的房屋,例如,租客不能租來做商業用途,租屋內不能養動物,租客不能分租給他人等。如果你違反租約規定,房東有權請你搬走,如果你拒絕搬走,房東可以上法庭要求驅趕你。房東也可以規定房客的人數。此外,房東有權變賣房產。如果房子被賣了,你的租約不會受到影響。房東必須把你的租約轉給新房東或者退款給你。

10. 租客有什麼權利?
分租或轉租:你可以轉租或分租,除非合約禁止你轉租或分租。如果合約禁止,你可以和房東商量,房東可以書面同意。如果承租者造成房屋的損害,你需要付賠償責任。
調漲租金:有些城市會有租金調漲的限制,規定屋主漲租金的幅度。但是,大部份城市都允許房東與房客自已商定。
居住環境:租客有權享有一個適合人居住的環境。如果你的房子變得不適合居住,你可以搬走。搬走後你可能無需繼續付租金。你也可以就居住期間付的租金告房東而要求退還不適宜居住期間的租金。所謂不適宜居住的情況包括:漏水,破損的窗戶;房子結構出現危險;沐浴和清潔的熱水和冷水供應不足;沒暖氣;電路系統故障;房子地面或建築不衛生;蟑螂和老鼠為患;沒有足夠的垃圾桶等。
最常見到的是,當地市政府的衛生部門或房屋安全檢查部門因為租屋的安全或衛生采取禁制行動。

(美國房屋租賃不能不知的21條法律常識(下),請見12月24日芝加哥時報網站繼續刊登)

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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