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想保護資產,買房應該寫誰的名字?

(本報訊)想保護資產,買房應該寫誰的名字? 要從三個方面來考慮:資產能夠得到保護,稅收能夠減少,傳承流暢,當然每個人的情況各不相同,需求也各不一樣,但是總有一種名字會適合自己。

一般來說我們從三方面考慮:
01資產保護
對於一些高風險的職業以及考慮子女婚姻風險的人士來說,資產保護尤為重要。比如你是醫生由於某些原因,有人對你提出了訴訟,或者婚姻發生變化了等等。

02稅務減扣
產權名字的不同,產生的稅務問題也不同。在房產投資方面,主要需要考慮所得稅(income tax),資本增值稅(capital gain tax)和房產稅(property tax) 。在符合稅法規定的前提下,合理降低稅務,是每個投資者必須追尋的。

03傳承流暢
房產投資以集聚房產的投資組合(property portfolio)為工具,利用時間來致富,所以將來房產的傳承,能夠在傳承過程中不引起額外的稅務問題和其他成本,是一個需要考慮的問題。

在美國一般有4種形式:個人,聯名,公司,信託(尤其是家庭信託,Family Trust)。個人就是一個人(individual),聯名就是幾個個人一起買,也稱partnership; 公司和信託則需要一定的費用,註冊成立。

個人名下房產

可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯名的名下。因為它簡單,成本低,而且太順理成章,一切是那麼自然。
所有權
由於所有權是自己個人,則如果個人遇到任何訴訟,比如房客在你房子裡受傷了訴訟你等,或者你的職業導致你被訴訟,比如醫生等,則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下,負有連帶責任。
控制權
買在個人名下,則控制權當然歸你個人,所以你自己決定這個房子的買賣,租賃等事宜。

收益權
買在個人名下,則收益權歸個人。房子出租,則租金減掉利息等成本之後的淨收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃淨收入是負的話,則可以減扣你的個人收入,減少你的稅負。如果你把你的投資房賣掉了,則增值的部分需要交納資本增值稅。

傳 承
當你把所有權傳承給子女的時候,會涉及遺產稅,綠卡和公民遺產稅免稅額是1158萬美元,外國人則只有6萬,超出部分交40%遺產稅。

聯名房產
在美國,房產聯名有兩種形式,一種是joint tenancy,另外一種是tenancyin common。兩者最大的區別在於Joint tenancy中的一方去世之後,產權會自動轉移給另外一方;而tenancy in common則不是,一方去世了,則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關係會用Joint tenancy,而非夫妻關係的合夥人則用tenancy in common。

所有權
聯名名下的資產是分別在不同的兩個(或幾個)人名字名下,所以資產分別也歸這些個人所有。個人如果遇到法律問題,則都可以追溯到這個房產,沒有資產保護。所有權的多少在產權上注明比例,所有權的行使分配就按照這個比例。

控制權
如果是Joint Tenancy,一家人控制,商量著辦,比較容易處理。Tenancy in common 則一般按照以出資比例確定的產權股份比例來確定控制權,股份多的人說了算。

通過以上分析可以看出,每種名字各有利弊。當你需要付扣稅的時候,個人和聯名比較適合;當你注重資產保護的時候,信託最好,公司次之;當你有大量收益並有子女可以分享的時候,信託很適合。


(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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