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房產交易中產權公司到底有多重要?

(芝加哥時報訊)近年來,華人在美國買房的熱潮風起雲湧,大部分人遠程購房,會對購房的安全性存在顧慮,擔心在國內可能發生的一些房產糾紛,如一房兩賣、偽造房產證、仲介攜房款潛逃、房客假冒房東將房產轉租等也在美國發生。其實大可不必有這些擔心,因為美國的房產制度十分嚴密,基本把可能的漏洞都堵上了。其中最重要的一個因素就是產權公司的存在。

產權公司幾乎與美國房地產業同步發展起來的,最早的產權公司是1853年建於賓西法尼亞州的Law Property Assurance and Trust Society,經過162年來的不斷成長和完善,產權公司目前在房地產交易中起著舉足輕重的作用,可以說是全方位多層次地保護著房產交易的合法性和安全性。

下面就具體介紹一下產權公司在房地產交易中的4大主要功能:
01、查驗產權的合法性
為確保交易房產其產權的合法性,產權公司會進行產權搜索(title search),這是對房產所有權記錄的徹底的檢查。在產權搜索中,產權公司會:
●按時間順序查對歷任房主的記錄,查驗是否有中斷的部分,如果中斷會進一步查找原因;
●調查任何未償還的按揭、留置權(encumbrance)、判決或與物業相關的未付稅款,以及任何限制、地役權(easement)、租賃或任何可能影響所有權的問題;
●進行房產測量(property survey),從而決定該房產是否在房屋的邊界內、鄰居是否有侵佔(encroachment)、是否存在對房產所有權有影響的地役權等等。

02、提供產權保險
一旦產權公司證實了產權的合法性,就會提供產權保險,以保護貸款人或買主對可能產生的房產所有權的糾紛的索賠或訴訟。
保護債權人保險
保護債權人保險又稱為抵押權保險(Mortgagee Policies),一般是債權人要求購買的,這個保險可償還貸款餘額;重新貸款(Refinance)時,根據當時的貸款金額,需要重新購買抵押權保險。
保護房主保險
當購房者買了房產,並且購買了保護債權人保險,產權公司會自動提供保護房主保險。這一保險涵蓋房屋的購買金額,但是不包括房產的增值。
產權保險
只需要在房產交易時購買一次,由買賣雙方協商由誰出錢購買,在德州一般由賣主購買。另外,產權保險,只負責房產過戶以前發生的糾紛,對於買房以後發生的糾紛不在產權保險的保護範圍以內。

03、協力廠商託管帳戶
(Escrow Account)服務
房產交易中會有大宗的款項介入,因此,由處於中立位置的協力廠商來託管帳戶就勢在必行。大多數產權公司也提供協力廠商託管帳戶服務。從購房合同簽訂開始,產權公司就會設立一個帳戶,用以負責交易資金的監督直至完成產權轉移,從最初的定金(Earnest Money)到過戶時房款的轉移,無一不是在產權公司的監督之下。除了產權公司,專門的協力廠商託管帳戶公司(Escrow Company)和銀行也可以負責託管帳戶,同樣可行使上述功能。

04、房產過戶的協調和產權登記
房產過戶時,產權公司會為買賣雙方準備好過戶結算單(Settlement Statement) ,計算出買賣雙方的過戶費(Closing Cost)。過戶之日,雙方簽好檔,買方將首付款及過戶費等以Good Fnds(Cashier’s Check, Money Order或者電匯的收據) 的形式交給產權公司存入協力廠商託管帳戶,同時,貸款公司/銀行也將貸款額匯到託管帳戶。隨後,產權公司將產權保險、經紀人的傭金以及一些相關的費用從房款中扣除以後支付給賣主。產權過戶以後,產權公司還負責到郡(或縣)登記。產權登記非常重要,它是對房主合法擁有房屋的最好證明。
購了房產以後,沒有房產證一類的證書,所有關於房屋所有權的檔都保存在郡(或縣),公眾需通過常途徑就可以查詢房主姓名。這從根本上杜絕了本文開頭提到的惡性事件的發生。


(文章來源:美房吧,meifang8kefu)