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分析買投資房的要點

(芝加哥時報訊)不止是在國內,海外的華人也喜歡投資買房。凡是中國人多的地方,房價就居高不下,比如三藩市附近的矽谷,現在號稱全美房價最高,又如洛杉磯、紐約等大城市,華人對其高房價都作出了貢獻。
但買什麼樣的房子能夠又賺又省心,還是很有講究的。總之買房尤其是買投資房是門大學問,今天小編來簡單分析一下買投資房的要點。

注意投資房和自住房的區別
如果你想在美國買房,應該先弄清買房的目的是什麼。如果是自住房,因各人喜好不一,有人喜歡郊區,有人嚮往市區,有人喜歡獨立屋,有人愛公寓,有人愛住水邊,有人喜歡山坡樹林。買自住房最重要的原則只有一個,就是自己喜歡才買。

只要喜歡,買下來永遠不會後悔。如果是為投資而購房,那就不一樣了。投資的目的是賺錢,在房價緩慢上漲的市場,只有投資少租金高才能賺錢。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。投資房不能買太貴、太高檔或房間數量太多的,試想,每個月能花幾千美金出租房子的人,早就有能力購房了,怎麼可能去租房呢?即便是願意,也是短期的,難有長期租戶。

地理位置
地理位置永遠是投資的第一考慮因素,選擇一個經濟上升區,比經濟下降區要好,所謂經濟上升,通常就是人口是否呈增長態勢。
另外,房子的位置不能太偏僻,離學校、市場等居住配套太遠或者交通出行不方便,都不容易出租或出售,即便是能夠出租或出售,價格也偏低。

建築年代
對於不熟悉房屋裝修,工作繁忙怕麻煩,或者本人不在美國的買主,建議選擇較新的房子。因為老房子修理費太高,麻煩多,維護成本昂貴。雖然投資新房子的毛利率,通常遠遠不如老房子,但由於老房子的修理費多,故淨投資回報也相差不會太大。通常50年以上舊房子(這裡主要指公寓樓)的電路、水路、管道等設施沒有獨立的電錶、水錶,於是不得不由屋主支付電費和水費,而美國人一年四季都開空調,浪費相當大,這是筆不可控的開支。故為了省心,凡由屋主支付Utilities的房屋,應該慎重考慮。

周邊環境
這裡是指小環境,即房屋所在的社區,如果這個社區的居民很窮,學區不好,通常房價也不會高,如果這個社區附近都是舊房子,而你看中的是一幢被舊房子圍繞的新房子,而且價格相當誘人,勸你最好還是別買,因為新房子的市場價值會受周邊舊房子的拖累而貶值,升值前景不會大。另外,機場、大煙囪、高壓線、屠宰場、監獄以及墳場附近的房屋,通通需要慎重考慮。 租客往往喜歡交通便利、商業配套好的區域,方便仍是他們的第一選擇。

占地面積及房屋朝向
如果是自住房,大多數人都喜歡占地面積大的獨立屋。但對投資房而言,占地太大反而是個負擔,會降低投資收益率。因為同樣大小的房屋如果占地面積大,則肯定投資成本大。大花園意味著維護開支大,除草、澆水、施肥等都要錢,其實美國本身就是個大花園,很少有租客會強調花園要如何如何,他們一般在乎屋內設施遠超過屋外環境,因此,投資房沒必要占地過大。坐北朝南的房子是非常科學的,風水應該是門科學而不是迷信。風水不好的房屋,人住進去會得病,這不是慫言聽聞。投資房雖不象自住房那樣非常講究風水,但至少也要說得過去。

地稅和保險
投資房的地稅和保險也應該被列為考慮因素,因為這會直接影響到投資回報。不同城市不同地區的地稅差別非常大,投資房的保險費用(指房屋火險等)一般比自住房要高,房屋保險是必不可少的,即使是現金購買也應該堅持買房屋險,這是從安全角度出發。比如,租客不小心跌倒,你就有可能成為被吿而賠償一大筆錢。

房屋保養及支出
按照美國的法律規定,房屋維護是業主的義務,如果房屋下水道壞了,洗碗機不工作了,或者空調不製冷了,都需要業主及時花錢修好。房屋維護支出將是一大筆費用,因此在購房時,在合同中最好約定一個前提條件,那就是為了確保房屋品質,要求聘請專業人士做一次inspection(房屋檢查),以便瞭解屋頂是否需要更換,下水道和空調是否正常工作,以及房屋是否建立在自然災害較為頻繁的地區。Inspection的費用通常由購方支付,如果通過Inspection發現了品質問題,可以要求售方修理,如果售方不負責修理,則購方可以拒絕購買而不會承擔任何責任。做Inspection是為今後的房屋保養著想。

投資回報率
投資回報率要多少才算是成功的投資?如果用現金全款購房(即不考慮貸款)且不考慮房價上漲的因素,僅考慮租金收入,那麼投資淨回報應當在8%-10%左右才算是划算的買賣。這個投資淨回報的計算方式是:

收入:指租金收入;
支出:指房屋維護費、房屋管理費、地稅、租金、廣告費、法律訴訟費等,有些公寓還有社區物業管理費;
淨回報:指收入減去支出後的淨利潤。
一般而言,新房子因為價格高,租金的投資回報率要低於年代舊遠的房子。通常房齡在20年至30年的房子,租金的投資回報率最高。

貸款安排
雖然美聯儲宣佈加息了,但是美國的住房貸款利率目前還是處於歷史較低水準。30年按揭貸款利率一般在5%~6%左右,權益抵押貸款利率在4%-5%之間,如果有條件貸款,還是不要錯過這個機會。只要利用好貸款這個財務杠杆,僅靠租金收入,投資回報率就可達15%甚至更高。

如何對出租屋進行管理
買房後如何出租,如何收租金,如何對付老賴租客,如何維護保養房屋,通通都是學問,不同的人管理的效果完全不同。前不久一個朋友說他很後悔買出租房,因為他太善良了,太相信租客了,結果受傷的總是他,後來一氣之下把房子乾脆賣掉了。

看來並非所有人都適合買房投資。如果自己有時間精力,可以自己管理,這樣能省下一筆管理費(通常一年按一個月的租金計算,每月再收取租金的8%~10%)。修理什麼的,可以自己去Home depot 或 Lowe’s 買零部件。能夠自己安裝的話就自己幹,自己做不了可以尋找專業修理人員上門修理,要知道美國的人工費用很高,工人上門一次,僅是上門服務費就得80美元,還不算其他的零件費和人工費。

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)