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美國房契轉名有講究,一不小心引糾紛

(芝加哥時報訊)說到美國買房賣房,房契轉名是很多人關心的話題,美國產權轉移是房產交易中最重要的一個環節。所謂產權轉移,也就是產權證上要更改名字,俗話稱房契轉名。房契轉名的確看起來就是簽個字改個名字這樣簡單,但事實上需要瞭解的知識卻很多。

房契轉名可以簡單的歸納為兩種,一種是有償轉讓就是正常的房屋買賣,還有一種是無償轉讓例如贈與。
有償轉讓所謂有償轉讓,很容易理解就是普通房屋買賣交易的過程了,交易雙方聘請經紀人,在辦理過戶的時候簽字即可,基本上由律師把關,所以不會有太多的糾紛和問題產生。
但是,有償轉讓存在一種情況,就是把房子以非常便宜的交易價格出售,比如叔叔把一套價值60萬的房產以20萬的低價出售給侄子。看起來沒有什麼問題,但是這個裡面涉及很多內容。

第一是產權保險
比如房產的交易價格是20萬,購買這套房產的侄子需要重新購買產權保險。但是產權保險的理賠額是根據房屋的價格來定的,也就是說這套房屋一旦出現產權問題,產權公司只能根據20萬來計算理賠額。

第二是繳稅
繳稅方面這裡面可能涉及的稅主要有兩項:交易稅和資本增值稅。
先說交易稅,購買房屋的時候賣家要繳納交易稅,交易稅的多少也是根據房屋交易價格計算的,以剛才的例子來講,如果是按照正常市場價格繳納交易稅60萬的房子,價格超過50萬的房產稅率是1.825%,需繳納60萬×1.825%=10950美金的交易稅。如果是20萬的價格,稅率更低只有1.4%。那麼20萬×1.4%=2800美金。所以從交易稅上來看可以節省很多。
再說資本增值稅,如果這套房產是用於自住沒有問題,但是如果這是一棟投資房,將來賣房的時候就會涉及到另外一項稅,就是capital gains。還是剛剛的例子,過了幾年侄子想要賣房,這個時候這套房子的市場價格已經漲到70萬了,70萬-20萬(當初購房的價格)=50萬(需要繳納所得稅的部分),像capital gains的稅率非常高,差不多要15%。那麼50萬×15%=75000美金(資產所得稅)。

無償轉讓所謂無償轉讓就是贈予,如果想要辦理無償轉讓,手續上要比有償轉讓容易很多。做無償轉讓只要去兩次律師樓就搞定了:第一次去的時候帶著自己的有效ID和社會保險號,讓律師準備一份房契贈與的法律文書。第二次去的時候,贈與人在房契贈與檔上簽字,然後贈與雙方在交易稅單上簽字,就可以完成。

裡面所產生的費用也遠低於房屋交易的過戶費,不到1000美金就可以完成,主要就是160美金產權登記費以及律師費。由於贈予的房產沒有交易,因此也沒有辦法購買產權保險,一旦產權出現問題,也只能賠償原屋主。從稅務方面來說,沒有交易稅,資本增值稅也從原屋主購買之日的價格計算。

無償轉讓聽起來很美,但仍有可能引發法律糾紛。類似贈予的這種無償轉讓雖然手續簡單,但還是有很多需要注意的地方。總結了以下幾點:老年人福利現在有很多老年人想要申請政府的一些福利,比如medicaid。但是因為對收入有要求,很多老年人擔心,如果自己有房產會影響申請medicaid,所以把房產轉讓給自己的子女。但是他們不清楚即便是轉讓了房產,有一些情況下,他們5年內還是不能申請政府的medicaid。並不是轉讓就能馬上申請,這個是他們必須要注意的。

而且,這樣一種房契轉名會讓很多老年人沒有保障,如果有老年人一定要把房產贈予給自己,可以在房契裡寫入一項條款。就是儘管老人把房產轉給子女了,但是老人擁有這棟房產的終身居住權。很多人存在誤區,有房產就不能申請medicaid。其實有房產一樣可以申請。如果這套房產是老人唯一居住的房產,老人有沒有什麼收入和存款,那麼同樣可以申請medicaid。這樣只要有一天老人打算賣房或者去世了,賣房的錢先償還自己的看病的花費,剩下的錢留給子女也可以。

為欠款臨時過戶有些人因為有欠款而臨時將自己的房產過戶給他人。然而,無償轉讓是沒有辦法購買產權保險的,保險的賠償方還是原屋主。所以一旦原屋主有欠款,這筆欠款除了跟著人走,也會跟著房子走。被贈與方只要賣房子,還是要償還欠款,不然房產的產權也是有問題的。

將個人房產轉讓到自己公司名下現在有很多人選擇個人房產轉移到自己公司名下,事實上就是自己轉給自己,但是需要注意這套房產的持有人必須和公司持有人一致。如果是夫婦兩人持有的房產,那麼公司也必須是夫婦兩人名下的,而且所占的的份額也是必須要一致的。因為這種轉讓是不需要轉讓稅的,如果改變了就涉及到轉讓稅的問題。

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)