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美國房貸利率的陷阱

(芝加哥時報訊)沒辦法取得不查收入固定利率房屋貸款的新移民購屋人,往往會申辦浮動利率房貸,如果不仔細閱讀貸款合約,低利率可能變成高利率,而且會提早還款的罰金不少。簽約前首先要確定合約規定的上限標準,通常分為利率與付款上限,前者限制利率在特定期間上漲的頂點,後者保證貸款人每月付款的最高金額。
美國的房屋貸款基本上分為兩大類型:最普遍的是固定利率,其次是固定利率與浮動利率結合型。固定利率無論借貸時間多長,利率不會隨著市場的變化而變化,因此稱為“固定利率”,而浮動利率則會根據市場的變化而浮動。

利率上限,一般多為每年增加不超過一點(1%),最高不超過五點(5%)。但是有些放款機構在合約中會保留在一年內貸款利率上漲超過一點時,將超過一點的部分轉移到次年的權利。因此即便次年貸款利率下跌,貸款人的房貸利率仍上漲。最高五點的條文,有時單獨存在,而不與每年增加一點的上限規定並列;放款機構因而可隨時將房貸利率加上五點。

付款上限乍聽是相當吸引人,放款機構人員可能會告訴消費者們,沒這麼美的事!此時全付利息不會減本金,如果還不夠付利息,虧欠部分會加到貸款總額上。有些放款機構會讓消費者延長貸款的期限,當然也意味著消費者要付更多的利息;有些則要求分期付款到期後再補足虧欠部分, 獲得低於行情的貸款利率不等於撿到便宜。一般放款機構利率若為4%,有的機構會以2.5%招徠,這時消費者就要小心了。

低於行情的貸款利率,當然能使更多消費者會符合貸款資格,也使當事人誤認為自己能力滿足負擔房貸,但一旦貸款利率跟上甚至超過行情,而收入卻未相對增加,每月支付房貸就成為沉重負擔。
房貸專家也提醒消費者,浮動利率房貸往往有提早付清房貸會遭重罰的規定,第一年就提早還款,罰金可能高達4%,第二年罰金降為3%,第三年再降至2%,第四年再降至1%,換句話說,這類浮動利率房貸第五年才能還清,若提早還清,2.5%的利率變成6.5%丶5.5%丶4.5%,反而不划算了。


(文章來源:美房吧,meifang8kefu)