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房屋產權登記的不同方式對比簡析

(本報訊)美國買房產權登記,需要提前想清楚的三個核心問題:資產保護、稅收和傳承。資產保護,簡而言之,就是保證你的資產是安全的。對于一些高風險的職業以及考慮本人和子女婚姻風險的人士來說,資產保護尤為重要。在房產投資方面,主要需要考慮所得稅(Income Tax),資本利得稅(Capital Gain Tax)和房產稅(Property Tax)。如果是夫妻聯合共有,當夫妻的一方死亡時不會徵收財產稅。這種財產基本原則會按公平市價原則適用于已故配偶所有的一半財產,並且會減少健在配偶出售財產的資本利得稅。
很多人去美國買房都是為子女打算。是以父母名義購買還是子女名義購買,或是聯名購買,其涉及的稅收和複雜程度會很不一樣。在買房時,需要考慮未來如何低成本地可以將財產傳承給後代。同時也要考慮繼承分配調整的靈活性等問題。

另外,家長如果以孩子的名字買房,還需要考慮孩子是否已滿18周歲。孩子18歲前,可以作為房產的所有人,但是未經過法庭及監護人的同意,不得對房屋買賣或者轉讓。
一般來說,美國房屋產權登記有這麼幾種方式:個人、聯名、公司和信托。可以說大部分買房的人都是把房子登記在個人名下或者聯名的名下。因為它簡單,成本低,而且太順理成章,一切是那麼自然。這種方式的優勢在于,你對財產的控制權會更強。
但是如果個人遭遇訴訟,則在你名下的房產都會暴露在這個訴訟之下,負有連帶責任。另外,當你把所有權傳承給子女的時候,會涉及遺產稅,美國公民夫妻兩人的遺產稅免稅額是1100萬美元,而外國公民只有可憐的6萬美元。

聯名買房具體又分為兩種情況:
一種是joint tenancy(聯合共有)。當年鬧得滿城風雨的王寶強與馬蓉在美國買房時簽訂的“只留給活人”這個特殊條款,其實就是聯合共有產權的一種 。Joint tenancy中的一方去世之後,產權會自動轉移給另外一方。
另一種tenancy in common則不是,一方去世了,房屋產權將轉移給去世一方的家人。所以一般夫妻或者家人關係會用Joint tenancy,而非夫妻關係的合 夥人則用tenancy in common。聯名購房要賣房的話一般需要獲得所有房契上有名字的人的同意。

公司
也有很多人把房子買在公司名下。相對來說買在公司名下,貸款稍微複雜點,但還是沒有問題的。由于公司一般是有限責任公司,所以在公司名下的資產具備一定的保護。而房子的盈利和虧損,也就是歸于公司的盈利和虧損。公司的傳承非常簡單,只要填一張表,更改股東和董事就很容易解決了。
信托
信托信托有很多種,家庭信托Family Trust是常用的一種形式。信托主要有三個重要的部分組成:一是trustee,也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身,trust。第三是受益人,beneficiary。
信托是美國富人常用的一種商業工具。還記得傳奇的女人鄧文迪麼?那你一定不會忘記她與傳媒大亨默多克的那段婚姻。當初他們離婚的時候,全世界都在猜測這次鄧文迪至少會分掉默多克的一半身家。

然而,令人驚訝的是,默多克用兩套房產和讓兩個女兒成為870萬美金基金的受益人就把鄧文迪給“打發”了,離婚後仍坐擁139億美元身家。
受益人既可以是委托人自己、未來配偶、家人後代,也可以是其他人,並可以預設各種條件,更換受益人、取消受益權。不僅保密,而且靈活可控。

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)