(芝加哥時報快訊) 受限於市場的行情, 芝加哥市中心黃金地段辦公大樓尋求以折扣價批出售迎來了引人注目的新選擇。
房地產服務公司 CBRE 本月提供兩處困境中的上市房源之一，出售位於密歇根大道 444 號的辦公大樓。 根據銷售傳單，仲介公司將這棟 36 層的建築物描述為「貸款方主導的出售」，代表紐約私募股權巨頭黑石集團 (Blackstone) 進行出售，黑石集團負責監督與該建築物相關的、上个月到期的抵押貸款。
另外，根據營銷材料和率先報導此信息的行業出版物《房地產警報》，紐約人壽保險公司聘請了世邦魏理仕 (Jones Lang LaSalle) 的經紀人，以 5660 萬美元的價格出售與門羅大街 30 西號的內陸鋼鐵大樓相關的呆滯貸款。 根據世邦魏理仕的傳單，該地標建築的所有者拖欠了貸款，使潛在的抵押貸款買家有可能接管該物業。
這些建築只是一大批市中心辦公大樓的一部分，這些辦公大樓的價格遠遠低於其 COVID-19 疫情前估值。由於远程办公浪潮导致辦公室空置率创历史新高，以及过去几年利率飙升，辦公物業價值大幅下跌，许多拥有到期债务的地主无法控制这些物业。貸款人已采取措施，對包括麥迪遜街 70 西號、傑克遜大道 175 西號和歌劇院大樓等大型辦公大樓進行強制拍賣。许多业主为了避免冗长的强制拍賣程序，已將其物业交还给贷款人。
在著名購物區密歇根大道上，洛杉磯的 CIM 集團和芝加哥的 Golub 公司的合資企業即将在密歇根大道 444 号遭受巨额股权损失，他们于 2018 年以 1.38 亿美元收购了该物业。 根據庫克郡的財產記錄，他们的合资企业用 1.23 億美元的貸款融資了那次收購。《房地產警報》報導稱，貸款余额已減少到大約 9500 萬美元，抵押貸款於 3 月份到期。
自 2020 年以来，CIM 和 Golub 已向这座 517,554 平方英尺的建筑物投资了大约 1100 万美元用于资本改善， 根據世邦魏理仕的傳單。但該建築目前出租率僅略低於 64%，低於他們購買時的 86%，也低於市中心辦公大樓 75% 的平均出租率。
該物業沒有标价，但《房地產警報》報導稱，预计出价将接近 6600 万美元，比该建筑物 2018 年的售价低 52%。 这样的售价不仅会抹去 CIM 和 Golub 数千万美元的股权，还会给贷款的债券持有人带来沉重的财务打击，该贷款与其他抵押贷款捆绑在一起，出售给商业抵押贷款证券投资者。
傳單上說，該建築物加權平均租期相對较短，為三年半，這是衡量租戶剩餘租約承諾的一項指標。考虑到现有的空置率和更多空置空间的可能性，世邦魏理仕將此次出售列為將該建築改建成包含酒店或住宅部分等用途的混合用途塔樓的機會，目前的分區允許此類改建。營銷材料还宣傳，此次出售提供「卖方融资」，这为贷款人提供新债务以帮助买家完成交易开启了可能性。
Golub 和黑石的发言人拒绝置评。CIM 集团的发言人没有提供任何评论。