【風城晚評/艾野】芝加哥房東的噩夢 ! 租客不續約也能從房東手中拿走1萬元

( 芝加哥時報 / 專欄作者 / 艾野 / 評析 ）芝加哥市一項極具爭議的法令——強制法拍屋買主支付非續約租客一萬餘美元的「安置費」——在聯邦上訴法院獲得勝利。市府雖宣稱此舉是為維護「市民居住權」，但政策本身卻充滿不和諧的張力, 正所謂「偷雞不成蝕把米」，市府試圖透過此法律槓桿解決住房危機，卻將財務風險轉嫁給有意整頓衰敗物業的投資者，更別提受助租客不需證明資金用途，形成鮮明的政策目的與執行方式之對比。
西諺有云：「法律是為了保護弱者而生。」然而當法律的天平傾斜到一個極端，保護便可能異化為掠奪。芝加哥市議會二○二一年修訂的「讓芝加哥繼續出租」條例，規定凡購入法拍公寓的新房東，若租客拒絕續約，房東須支付每人一萬零六百美元的「搬遷補助」，且租客無須證明這筆錢確實用於搬遷。聯邦第七巡迴上訴法院現在裁定此條例合憲，駁回房東方的違憲挑戰。首席法官史乞德坦承原告「言之有理」，卻仍以該條例屬於經濟管制而非財產徵收為由，判定芝加哥市政府勝訴。這項判決猶如一記重錘，敲在房東的心頭。

放眼全美，類似的房東權益遭侵蝕事件屢見不鮮。加州在疫情期間實施嚴格的驅逐禁令，房東長期收不到房租卻不得要求租客搬離；紐約市的租金管制條例讓部分房東入不敷出，老舊公寓因缺乏維修資金而日漸破敗；俄勒岡州則是全美首個實施全州租金管控的州。芝加哥此次判決無疑為這場全國性的房東權益緊縮再添一筆。愛因斯坦曾說：「國家是為人而設，人不是為國家而活。」然而當政府以保護租客之名，將無條件的金錢義務強加於房東，這究竟是保護弱勢，還是懲罰投資？

美國憲法第五修正案明確禁止政府未經正當補償而徵收私有財產。最高法院二○一三年「乞恩茨案」確立了一項原則：當政府要求地主以金錢支付作為擁有財產的條件時，法院必須審查此等強制支付是否構成違憲徵收。BBLI的律師援引此判例力爭，但上訴法院認為芝加哥條例與乞恩茨案存在關鍵差異：後者是政府拒絕發放許可證，前者則是對房東與租客經濟關係的普遍規範。法官寫道：「規範房東與租客經濟關係的法規，本身並非徵收。」

這種司法邏輯令人不安。一位房東購入法拍屋，本是市場經濟中再正常不過的商業行為，如今卻因為一紙地方條例，必須為他人的居住選擇承擔無條件的經濟責任。倘若租客不續約純屬個人意願，為何由房東買單？若租客取得補助後並未用於搬遷，這筆錢的公共利益正當性何在？伊州乃至全美的房地產投資者正在重新評估芝加哥的投資環境。當一座城市的法律讓房東在購入房產的同時，就背負了不確定的強制支出義務，資本的腳步遲早會轉向別處。芝加哥想留住租客，最終卻可能趕走房東，而沒有房東願意投資的城市，又談何讓人安居？這場法律博弈的贏家，或許終究不是任何一方。