地產新知

在美國如何借土地貸款?

(本報訊)假如想蓋一個夢想家園,那麼買土地是實現夢想的第一步,這需要一大筆錢多半需要貸款,而土地貸款是常見的選項。
何謂“土地貸款”(land loan)?正如同用房貸買房子一樣,借土地貸款就是用來購買還沒蓋房子的地產。一般來說土地貸款是待購的地產本身擔保,假如借款人違約,貸方可取得土地所有權來彌補損失。

對借貸機構來說提供土地貸款比房貸更具風險。在財務受限的情況下人們會優先支付房租、房貸或者汽車貸款,以免失去居住的地方和交通工具,但土地貸款就不同了,一般人不靠土地維生,土地本身並不會產生收入,所以對借款人來說,如果拖欠不還土地貸款,只會失去土地,此外沒什麼可失去的,還款迫切性相對降低;再者萬一借款人違約,貸款機構可能難以轉售土地,畢竟土地的需求不如房屋。

基於以上因素土地貸款的條件不如房貸優惠,還款期可能以15年為限,而房貸期限可能長達30年、甚至更長,土地貸款利率也可能更高、或者頭期款要求達50%。

如何舉借土地貸款?
申請土地貸款需要擴大挑選範圍。全國性貸款機構和線上貸款機構通常沒有足夠資訊去評估地方性某一特定地產的貸款風險,不會像地區性貸款機構那樣對土地貸款採取開放態度。

獲得土地貸款的最佳地點是所在地銀行和信用合作社;房地產業者住宅房地產經紀人泰瑞希斯說,和這些機構合作,等於和瞭解當地市場的人合作。

申辦土地貸款時需要填寫申請表並提供與就業、收入、債務和資產相關的資訊金融業者房貸顧問弗萊明說借貸機構希望把錢借給有良好信用紀錄和較低債務收入比的申請人,要求比房貸更高。

申請人可能還要提供比申請房貸更詳細的訊息,貸方通常需要待購地產本身、以及土地利用計畫的詳細資訊,因為土地潛在價值可能因為這些訊息而大不同。弗萊明說買土地時要像買一樣去瞭解一些資訊,貸方可能會詢問土地是否已改善?土地劃分的區段?以及土地是否足以讓您的計畫落實?填寫貸款申請表並提供所有必要訊息後,貸方將決定是否批准。

如何找最好的借貸機構呢?
必須善用不同工具,申請土地貸款不像房貸那樣容易申請房貸可上網比較,上網比較土地貸款則不常見。

相對的您必須查一查所在地區有哪些借貸機構提供土地貸款,再一一比較各借貸機構為您開出的條件,有時貸款機構可能為了贏得您這位顧客而願意提供競爭對手開出的條件。評估各家土地貸款條件時應特別注意貸款費用和利率;弗萊明建議多找幾家並取得逐項報價。

除了借土地貸款,也可考慮以下替代方案:
第一種是永久性建築貸款(Construction-to-permanent loans)。
採用這種貸款可提前購買土地,一開始只需付土地買價的利息,而且可在房屋完工前取款以支付建築成本,房屋完工日通常在貸款簽訂(closing)後十二個月內,房屋完工後,貸款就轉變為永久房貸。

第二種是房屋淨值貸款(Home equity loans)。
擁有房屋的人可選用。一般而言,唯有在資產淨值(也就是房屋價值與房貸餘額間的差額)超過20% 時才可進行這種貸款。這類貸款利率通常低於土地貸款,一旦借款人違約,借貸機構出售房屋更容易。

第三是賣方融資。
土地目前的所有者可能會提供融資來鼓勵買主,賣方設定貸款條款及資格,如果您決定接受賣方融資,請讓合格房地產律師審查交易和貸款,交易完成後,便可直接付款給賣方付款。

第四是未擔保個人貸款。
這些貸款通常有更高利率和更短的還款期,如果待購土地價格低最適合。

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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