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为什么在美国信用评分再高也租不到房?这个影子评分系统是关键

Erin Smith和Heather Vogell在独立新闻编辑部ProPublica发表文章,阐述了在美国的租户因为租户评分不合格而被房东拒绝或者要求缴纳更高押金的现象。这个评分的缺陷在于,它既没有一个统一的评分标准,也不受机构的监管,租房申请者甚至不知道自己分数不合格的原因是什么,也没有投诉和反驳的渠道。有些人担心,这样不透明的评分制度会给种族歧视和其他偏见提供温床。
金·富勒想要搬家。她跟她83岁的母亲一起住在巴尔的摩的联排别墅里,这栋房屋有三层,非常狭窄,不适合老人居住,她母亲还有心脏病,爬楼梯非常困难,导致妈妈都很难走到厨房去做饭,她很喜欢做饭。
57岁的富勒在3英里外发现了一个为55岁以上的人提供“豪华生活”的公寓楼,她在2021年初申请了其中一个单元。她以为她会被批准。她在马里兰州担任心理健康服务协调员的工资符合收入要求。她从未因为房租问题被驱逐过,八年前,她因为一次健康危机而申请破产,在那之后,她的信用评分重新回升到632分,这个分数很好地体现了她的信用和财务状况。
然而,几个月后,当她登录到物业经理的在线账户时,她得知自己的申请被拒绝了,并且没有给出任何理由。于是,她将自己的信用分数提高到663分,并在8月向这家公司旗下的另一个公寓楼项目Habitat America再次提出申请,6天后,她的状态又变成了“拒绝”。
富勒了解到她的租房申请被RentGrow筛选过,RentGrow是一家通过挖掘消费者数据来对租户进行背景调查的公司,在美国,这样的公司有十几家。在一份通过电子邮件发给她的表格中,RentGrow认为她不符合申请人的筛选要求,并用黄色标记了“信用记录”方框,表示这就是原因。
信中没有提供进一步解释。RentGrow的代表通过其母公司的一名主管拒绝发表评论。Habitat America拒绝回答ProPublica提出的关于富勒申请的问题,理由是隐私问题。
富勒说:“你不知道自己为什么被拒绝,也不知道你是否被考虑过,整件事情真的很模糊。”
富勒的经历变得越来越普遍,因为房东们越来越依赖租户筛选来帮助他们选择租户。随着租房者数量的增加,以及新技术使人们更容易获得大量的数据(如法庭记录),租户筛选行业已经急剧扩大。
租户筛选公司还收集租户信用报告以外的信息,包括刑事和驱逐文件。他们说,这些数据有助于让房东更好地了解谁会按时付款,谁会是个好房客。这些公司通常会给申请人打分,或向房东提供“是”或“否”的建议。
ProPublica的一项审查发现,这种评级已经成为租户的影子信用评分。但与信用报告相比,租户筛选受到的监管较少,提供的消费者保护也较少,这可能对试图获得住房的申请人造成严重后果。
租户筛选报告之所以频繁出现错误,往往与虚假的驱逐报告或犯罪记录有关,导致政府监督机构去年告诫这个行业要提高准确性(The Markup发表了监管机构对这个行业采取措施的系列报道)。
然而,ProPublica发现,错误只是租户筛选诸多问题中的一个。租户往往无法获得足够的信息,也无法理解为什么他们被标记为有风险租户。
去年,有40多名租户对ProPublica关于租户筛选的调查做出了回应。一些人被房东拒绝。另一些人因为租户分数低而被要求支付双倍或三倍的押金。
全国消费者法律中心的律师阿里尔·尼尔森说:“这是一种混乱。如果你被拒绝,真的很难弄清楚为什么被拒绝。你不知道你怎么改善自己的评分,你甚至不知道这个评分会不会是个错误。”
一些筛选公司使用的算法没有受到监管机构的审查,而且,租户倡导者说,算法并不一定能准确预测租户是否会按时支付租金。虽然筛选公司说他们的算法消除了人类判断的主观性,但倡导者认为这些公司使用的数据可能会引入种族或其他非法偏见。
富勒是黑人,她担心自己是种族歧视的受害者。
她的案子让马里兰州公平住房行动中心的租户宣传主任卡罗尔·奥特感到困惑:“你在与使用秘密算法的公司作斗争,你都不知道自己要从哪里下手。”
Habitat America区域物业经理卡琳·斯科特在一封电子邮件中说,公司的政策是公平对待所有居民和访客:“任何基于种族歧视而被拒绝的担忧都是毫无根据的。”
可以肯定的是,信用报告行业也招致了消费者维权人士的批评,他们指责这个行业的错误率太高,并且算法中存在长期性的种族偏见。
ProPublica发现,租户筛选受到的监督甚至比信用报告还要少,信用报告受到了激烈的诉讼,法院和联邦机构都致力于减少信用报道中的不公平待遇。
专家表示,联邦机构有审查银行等金融机构内部记录的“监督权”,以确保评分方法具有预测性、统计学上的合理性和非歧视性。
但租户筛选行业没有一个类似的监管程序。
全国消费者法律中心的律师吴池池(Chi Chi Wu,音译)说:“没有人在监督。没有人检查数据,没有人检查这些算法。”
代表消费者报告机构(包括筛选公司)的消费者数据产业协会的发言人在一份电子邮件声明中说,竞争激烈的租户筛选市场,促使各公司不断改进工具,帮助房东遵守公平住房和其他法律。
声明中说:“消费者期望并要求有安全的生活场所,我们的租户筛选成员帮助保护社区利益,特别是其中最脆弱的人群。”
全国公寓协会是一个代表公寓业主和经理的贸易团体,高级副总裁格雷格·布朗在一份声明中表示,公寓协会支持用于租赁业务的新技术,并鼓励会员研究供应商,以确保他们遵守法规。
布朗说:“出租房供应商致力于实现住房机会的平等,并在这个目标的基础上,利用居民筛选工具来减少整个社区的风险。”
“高风险租户”
租户筛选的迅速兴起是自大衰退以来冲击租赁市场的震荡性变化之一。正如ProPublica所报道的那样,私募股权公司涌入了多户公寓市场,这通常会推高租金,因为它们寻求比普通房东更大的利润。现在,在决定谁有资格获得住房和租金多少时,算法往往取代了人类的判断。
鲍勃·威瑟斯是一名企业房东和区域物业经理的退休高管,他说当他在2006年暂时离开这个行业时,信用调查仍然是房东评估申请人的主要工具。
他说:“当我在2010年或2011年回来时,情况发生了很大变化,我认识的每个人都在使用租户筛选公司。”
一项行业调查发现,2019年有近2000家公司提供背景调查,大多数是为了就业或租户目的。它估计,租户筛选带来了大约10亿美元的年收入。
总部位于德克萨斯州的领先物业管理技术公司RealPage声称,它的算法使用人工智能来“更准确识别高风险租户”。公司表示,它使用一个包含3000万份租赁结果的大规模专有数据库,与消费者财务数据配对,来评估租房申请人。
RealPage的一份新闻稿说:“这种模式比传统的筛选方案要有效得多,经证实,每间公寓每年平均可节省31美元,同时不会对入住率或收入产生负面影响。
RealPage没有对有关这份新闻稿的问题作出回应。
根据律师和联邦贸易委员会前官员肖恩·努南的说法,租户评分算法试图根据潜在租户与其他租户的共同特征来预测把房子租给他们的风险有多大,努南的律师事务所代表租户筛选公司。
一个评分模型可能会发现,某些特征有助于预测风险,努南说:“它们对每个人的预测并不完美。但总体而言,它们在预测风险方面的工作还是令人满意的。”
然而,退休的区域物业经理威瑟斯说,一般来说,他每个月都需要数次推翻他公司所使用的筛选服务给出的拒绝结论。通常情况下,这些被拒候选人有医疗债务、止赎权或学生贷款,但在其他方面看起来都很好。
威瑟斯说:“如果其他方面在我看来没有问题,我就会推翻建议。”他负责监督马里兰州和弗吉尼亚州的数千套公寓。他补充说,忙碌的物业经理可能没有意识到,筛选服务的算法设置会误伤那些合格的候选人。
租户倡导者说,筛选公司使用的消费者数据往往导致负面评价,原因它们引用的数据并不能证明一个人会成为多好的租户。华盛顿州的一位租户联系了ProPublica,他收到了一封筛选信,其中列出的风险因素是“使用了太多不同的电话号码”,这导致她的租户评分下降。
租户倡导者说,筛选公司将一些个人详细信息插入算法对潜在租户进行评级,这可能会导致种族偏见。
纳尔逊说:“我们不知道它们是否具有预测性,但就我们目前掌握的少量信息来看,我们担心这会导致种族偏见。”
负面的筛选不仅会导致拒绝,也会促使房东要求更高的押金,可能会使租房者根本租不到房。
克洛伊·克劳福德是一位艺术家,她在罗格斯大学攻读硕士学位时租了一套公寓。但她说,当她在2018年9月拖着行李物品来到校园附近的公寓时,她的新房东要求她多付一个月的租金作为押金,因为她的房客筛选分数很低。押金总额加起来超过1000美元。这比她一个月的生活费预算还要高,而且她的车正需要修理。
虽然克劳福德预计她的收入中会有很高的比例用于支付房租,因为她还在上学,但她有银行存款,她还在校内找到了一份工作,并一直注意按时支付账单,以保持她的信用评分。
她的信用分数为788分(满分850分),这是非常高的分数了,这个分数申请房贷都够了。但是她的租户分数是685分(满分1000分),这太低了,她如果不支付高额押金的话就没法租到公寓。筛选公司LeasingDesk在一封电子邮件中说,由于她的信用记录和租金收入比“不令人满意”,所以需要再交一个月的租金。
克劳福德需要使用轮椅,她恳求物业经理让她搬进去,而不要收取额外的押金,她出示了工资单,证明她在夏天加班赚了更多的钱。经理同意了,允许她只支付300美元的基本押金。
她完成了为期两年的课程,并在2020年获得了艺术硕士学位,在因疫情而提前搬走之前,她从未错过任何一笔租金付款。在她搬出后,公寓业主声称她在租约到期前就离开,所以欠下了房租。
她说:“如果他们当初拒绝提供住房给我,我不知道我该怎么办,也许我会退学。”
LeasingDesk的母公司RealPage表示,它不能对个别案例发表评论,公司在一份电子邮件声明中说,LeasingDesk的每项评分都是基于物业经理的租赁标准。RealPage“以客观、一致和非歧视性的方式”应用这些标准。
声明还说:“在作出租赁决定时,物业经理的利益不是拒绝合格的申请人,而是迅速用那些负责任的租户填补空缺,并帮助维护整个社区的安全。
这背后的科学依据是什么?
多年来,信用报告受到的审查比租户筛选更多。
例如,三大信用机构(Equifax、Experian和TransUnion)指控在信用报告中持续存在错误,在达成多州和解后,于2017年停止报告驱逐事件,但这些公司否认有不法行为。
租户筛选公司仍然继续报告驱逐事件。
大量的消费者投诉也可以帮助刺激联邦金融监管机构审查信用评分模型,但没有一个联邦机构能够对租户筛选行使这样的权力。
美国消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau,CFPB)收集有关租户筛选服务的投诉,但它并不审查这些公司的算法。金融保护局无法提供关于租户筛选机构的投诉数量的明细。
消费者金融保护局的一位发言人拒绝回答ProPublica提出的一系列问题,但他说:“金融保护局致力于利用工具和权力,确保消费者不会因不适当的筛选和消费者报告做法而受到伤害。”
联邦贸易委员会不能检查一个筛选公司的算法,除非是在进行正式调查。联邦贸易委员曾因报告中的错误而从这些公司获得数百万美元的赔偿,但目前尚未宣布任何因筛选算法的偏见而采取的执法行动。
当被问及联邦贸易委员会的监督情况时,助理主任罗伯特·肖辛斯基说:“我们一直在关注是否有违反法律的情况。”
国家住房法律项目的诉讼主任埃里克·邓恩表示,联邦《公平信用报告法》规定了信用评分和背景调查,自1970年通过以来,这个法案几乎没有更新过。他说,租户在筛选方面遇到的问题,是一个过时的、漏洞百出的监管系统造成的。
邓恩说,他在代表租户打官司时,看到的一些评分模型很粗糙,对驱逐、犯罪记录或债务等因素的权重太高,一个人的历史记录中只要有其中一项表现不好,就会得到不合格的评分。
邓恩说:“对很多这些公司来说,这种算法就是一种以合法性和专业数学为掩护的方式,目的就是为了针对某种特定类型的人群。”
全国消费者法律中心的吴池池也表达了他的担忧:“这背后的科学依据是什么?信用评分的准确性是在令人担忧。”
在2021年3月给消费者金融保护局的一封信中,参议员伊丽莎白·沃伦和其他五位参议员写道,筛选公司需要受到更密切的关注。信中说:“需要对这些公司进行有效监督,还要积极主动地调查和审计它们对受保护阶层的影响。”
消费者数据行业协会在次月给参议院银行、住房和城市事务委员会的信中说,筛选是基于“种族中立的数据”,并消除了可能成为歧视性行为来源的主观性。
同样提供租户筛选的信用机构TransUnion表示,它们的系统已经受到了审查。一位发言人通过电子邮件发表声明说:“租房筛选过程受到良好的监管,并受到《公平住房法》和《公平信用报告法》的约束,消费者金融保护局也进行了额外的监督。”
如果租户提出要求,筛选公司应该向他们展示评分细节。数据产业协会告诉参议院委员会,“租户筛选公司通过向消费者提供报告副本来促进消费者的参与”。但是,租户倡导者说,公司往往狭义地解释了披露要求,并遗漏了关键信息,例如筛选公司对房东的建议。
租户受到的保护比求职者要少,如果雇主因为背景调查报告而打算拒绝求职者,求职者有权获得一份背景调查的副本。这是为了给求职者机会去发现或纠正潜在的错误。虽然房东也应该向租户提供不良筛选结果的通知,就像巴尔的摩的金·富勒收到的通知一样,这种通知提供的信息通常很有限。
国家住房法律项目的诉讼主任邓恩表示,当租户对筛选决定提出投诉时,他们往往会被搪塞过去。筛选公司会说房东决定使用什么标准,而房东却说是筛选公司做出的决定。
一些租房者告诉ProPublica,他们无法找到他们申请被拒的原因。
邓恩说:“你真的没有有效的办法向筛选公司提出争议,除非是记录的准确性问题。如果它与判断之类的因素有关,筛选公司会说,‘这不是我们的责任’。”
离开城市
富勒还在为自己和母亲在巴尔的摩寻找新的住所。她不仅担心她的被拒是因为种族偏见,而且还担心她的租户筛选报告(她从来没有看到过)中包含了一些错误,这些错误最终导致了错误的结论。
她向CFPB投诉了RentGrow公司,这家公司是美国大型物业管理软件公司Yardi Systems的子公司。她还对Habitat America提出了投诉。
去年秋天,CFPB拒绝了这两份投诉,称其“无法将您的投诉发送给公司”。CFPB说,要么是这家公司不在投诉系统中,要么是因为CFPB不处理“关于这个产品或问题”的投诉。
CFPB接受有关租户筛选公司的投诉,但物业管理公司不在其职权范围内。CFPB发言人拒绝对富勒的投诉发表评论。
富勒扩大了她寻找新家的范围。她的母亲在Belair-Edison社区边缘联排别墅中生活了35年。虽然她母亲希望留在巴尔的摩市,但富勒打算在郊区找找看。
一位同事告诉她,在巴尔的摩环形公路外的卡顿斯维尔(Catonsville)附近有一个价格在承受范围内的公寓楼。走路就能到沃尔玛超市。富勒一直留意这栋老旧三层建筑是否有房屋空缺,她一看到空缺就提出了申请。
她和她的母亲在一月份搬进了其中一个一楼的单元。
她说:“我们不得不搬得比原来更远一些。需要重新适应。”

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