（芝加哥時報訊）一、First Mortgage 和 Second Mortgage

定义

First Mortgage：买房子抵押给 A 银行做的贷款。

Second Mortgage：在 A 银行贷完款后，把房子抵押给 B 银行借更多钱的贷款。

共同因素：均以房屋作抵押获取贷款。第一抵押是购房的原始贷款，第二抵押通常指房屋净值贷款。

相互关系

发生 Second Mortgage 往往是原贷款银行拒绝再贷，其他银行或财务公司愿意借款但要求抵押房子。

房子被拍卖时，A 银行利益先保证，剩余钱才还 B 银行，B 银行风险高，贷款利率也高。

第一抵押目的

主要目的是购买房屋，传统贷款计划适合能付 20％购房费的人，政府支持计划为付不起大笔首付的人提供选择。

第一抵押优点

成为房主，有自己的地方。

经济优势，房产投资，贷款利率低于无抵押贷款。

抵押贷款利息可抵税。

第一抵押缺点

所有权与偿债能力相关，银行对房产保留留置权，不付款可收回或取消抵押。

第二抵押目的

用于进入房屋净值的金融策略，可用于各种目的，如房产翻新、大学费用、创业等。

第二抵押优点

利率较低。

利息通常可抵税。

第二抵押缺点

无法偿债有丧失抵押品赎回权风险。

已付第一笔抵押贷款再添加每月分期可能限制预算。

二、过渡性贷款

定义：当希望换房但旧房未卖时，为避免不利情况，从银行安排将两栋房子同时抵押、实行百分之百贷款的方式。

类型

封闭的过渡性贷款：基于房产出售预定日期，适用于已达成销售条款的消费者，降低贷款人风险。

开放过渡性贷款：房产出售未最终确定，购房者使用，贷款给贷方带来更大风险，消费者可能被问更多问题。

运作方式

贷款人为购买新房产提供资金并接管现有房产抵押贷款。

借入的融资总额称为“峰值债务”，通过新房屋价值与现有房屋未偿还抵押贷款相加，减去现有房屋可能销售价格得到“持续余额”，即新贷款总体余额。

过渡期间，每月以标准浮动利率对持续余额复利。

利弊

优点：方便，立即购买房产；还款，过渡期间只需还当前抵押贷款；避免租房，避免费用和麻烦。

缺点：估值成本，需两项房产估值；利息，时间越长利息越多；利率，未出售现有房屋可能收取更高利率。

三、“Interest Only”贷款

定义：只还利息，不还本金的贷款，银行允许期限一般 1 至 5 年。

适用条件

减轻还款压力，尤其头几年经济紧张。

短期投资行为，如买地建房后出售。

充分达到退税目的。

优点

每月付款较低。

可获更大贷款额度买更大房屋。

可将额外资金投入投资建立净值。

仅利息期间，每月付款总额符合免税要求。

缺点

若为 ARM，抵押贷款利率上升增加风险。

许多人会花费额外钱而非投资。

许多人时间截止时无法支付本金。

收入可能不如计划增长快。

相关风险

最终要支付利息和本金，付款可能显著增加，导致“付款冲击”。

未付利息计入本金，贷款余额增加，每月付款增加。

难预测利率，可能无法再融资。

预付可能受处罚，再融资会收取额外费用。

房屋价值可能低于抵押贷款价值或贬值，难以再融资或出售时欠款更多。

合适人选

目前收入温和，确定未来收入增加。

房屋权益大，资金用于其他投资或本金支付。

收入不规则，希望灵活还款。

四、“Loan Holiday”

定义：贷款“放假”，可暂时停止付款，一般为期三个月。

存在理由：工作、收入或健康等突发变化或困难，想暂缓还款压力。

注意事项：三个月未还款但利息照样积累，三个月后加在本金上，本金增多，非万不得已不选择。