( 芝加哥時報 / 快訊 ）芝加哥金融中心盧普區（The Loop）的商辦市場再度面臨重擊。位於西麥迪遜街 181 號（181 W. Madison St.）的 50 層地標性辦公大樓，因業主中資海航集團 HNA Group 旗下關聯公司SinOceanic自今年 2 月起停止支付貸款，已正式遭到富國銀行（Wells Fargo）提起法拍訴訟，涉案金額高達 2.23 億美元。這起訴訟不僅揭示了該物業面臨的財務窘境，更反映出芝加哥市中心在後疫情時代復甦之路上的艱辛與波折，成為目前市中心商業地產連鎖違約潮中的最新案例。
根據聯邦法院提交的控狀顯示，SinOceanic 旗下的風險投資實體未能履行約 2.4 億美元抵押貸款的償還義務。原告富國銀行已向法官申請任命接管人，指控現任業主不僅停止支付貸款本息，甚至連大樓的基本水電費用及供應商帳單也未能按時結清。貸款方強調，若不及時介入，該大樓可能面臨維護不當及價值進一步縮水的巨大風險，並提議由北布魯克市 Hilco Real Estate 的 Matthew Mason 出任接管人，以維持物業的日常運作並保護資產價值。

這座標誌性的辦公大樓歷史背景相當複雜且充滿波折。2017 年，中國海航集團曾以 3.55 億美元的高價收購該大樓，但在隨後的幾年中，隨著海航集團陷入全球性的債務危機與破產重組，該物業的命運一波三折。儘管 2023 年聯邦法官曾一度命令海航將物業移交給其主要債權人 SL Green，但最終在破產拍賣中，由海航關聯實體 SinOceanic 成功標得並承接了當時的 2.4 億美元貸款。然而，物業估值的急劇下降與租賃市場的萎縮，最終還是將新業主推向了法拍的邊緣，顯示出當時收購時所承擔的債務壓力已超出其營收能力。

物業的核心挑戰來自於主要租戶的大幅縮編與市場環境的惡化。作為該大樓的長期錨定租戶，北方信託銀行（Northern Trust）在近期將其租用面積大幅削減了約 44%，僅保留約 22.5 萬平方英尺。加上在續約過程中提供給銀行的免租期優惠，SinOceanic 早已預測該物業在 2026 年將出現負現金流。此外，第二大租戶定量風險管理公司（QRM）約 10.7 萬平方英尺的租約預計在不到一年內到期，而知名房地產服務公司 Transwestern 也已決定離開這棟租用了 20 年的大樓，搬遷至附近的瓦克大道。

這起案件並非個案，而是芝加哥市中心商辦市場當前困境的縮影。隨著遠程辦公的普及、高空置率以及利率環境的變動，許多大型寫字樓的當前估值僅為疫情前的一小部分。儘管部分陷入困境的物業已成功通過重組或新買家接手找到出路，但接連不斷的貸款違約與法拍訴訟，依然拖累著芝加哥市中心的經濟復甦步伐。這座由建築大師 César Pelli 設計、面積近 95.4 萬平方英尺的 50 層建築，其未來的命運不僅取決於接管人的管理效能，更反映出整個芝加哥商辦物業在結構性變革中尋求生存的集體挑戰。