( 芝加哥時報 / 快訊 ) 芝加哥房產稅完成重新評估，住宅稅負將大幅飆升至54%，多數房主今年秋季稅單預計大幅增加。此變動加上學區固定增稅，加劇市民負擔。評稅官與審核會就商業估值仍有爭議，警示市府及官員勿輕易再增房產稅。
隨著芝加哥最新一輪的房產稅重新評估工作完成，多數市區房主預計將在今年稍晚收到顯著上漲的房產稅帳單，這甚至還未計入學校、市政府或其他地方政府可能提出的任何增稅計畫。庫克郡評稅官員弗里茨·凱吉指出，此次評估後，住宅納稅人將承擔芝加哥市房產稅總負擔的54%，高於去年的51%，這一轉變將在今年秋季的第二期稅單中正式生效。
在房產稅的機制中，無論最終由誰支付，各徵稅機構都能收到其設定的稅額，而評估結果則決定了這些費用如何在房主和商業地產之間分配，這是一場充滿意外的零和遊戲。考量到數十億美元的房產稅總額，這樣的變動實則影響巨大。評稅辦公室表示，僅根據去年芝加哥各級政府機構的房產稅收入計算，單是這項負擔分配的轉移，就將為住宅納稅人增加約2.5億美元的壓力。雪上加霜的是，由於芝加哥公立學校 (CPS) 持續每年將房產稅提高近8000萬美元（法律允許的最高增幅），在這最新評估之後，約有4300萬美元的增額將落在房主身上，使得芝加哥房主面臨的總體增稅金額接近2.93億美元。
一目前，關於芝加哥住宅房產稅帳單具體上漲多少的詳細數據尚未公布，仍需等待政府徵稅總額和其他相關數據的最終統計。然而，根據近年的經驗，許多房主的稅負增長無疑將是痛苦的。值得一提的是，房產稅的討論範圍目前集中在芝加哥市，而非整個庫克郡，是因為評稅官員每三年會對郡內一部分區域的房產進行重新估值。今年輪到芝加哥市，去年則是庫克郡南郊，明年則將是北郊。這些重估往往導致稅單發生重大變化，例如去年南郊在重估後，住宅房產稅帳單中位數增長了近20%，這是在2023年重估導致總稅負從商業納稅人向住宅納稅人轉移了四個百分點之後發生的。
芝加哥此次三個百分點的負擔轉移所帶來的具體影響尚待詳細分析，更精確的估算將於今年夏季公布，但參考南郊的經驗，芝加哥市稅單中位數的增長預計將達到兩位數的較低水平。回顧芝加哥上一次（2021年）三年期重估後的狀況，或許更具參考價值。根據評稅辦公室的數據，由於稅收增加和總體負擔份額略有提高，該稅務年度住宅稅單增加了2.61億美元，導致芝加哥房主稅單中位數上漲了8%。因此，無論最終中位數增幅是低至8%還是高達15%，可以合理預期，大多數芝加哥房主都將面臨稅單的大幅上漲，部分房主甚至可能遭遇令人瞠目結舌的漲幅，正如南郊的情況一樣。
由於芝加哥市內不同地區房產價值增長幅度各異，各社區之間的稅負差異也將顯現。有非正式消息指出，此次重估後，一些低收入社區的住宅房產總價值增幅甚至超過了如黃金海岸等富裕地區，這可能導致那些經濟承受能力較弱的居民所在區域房產稅飆升，而經濟狀況較好地區的居民稅負增長則相對溫和，甚至可能有所下降。
對於此次稅負轉移，評稅官員凱吉持續將矛頭指向擁有最終上訴決定權的庫克郡房產稅審核委員會（Cook County Board of Review）。凱吉表示，該委員會今年將芝加哥商業地產的評估價值削減了44億美元（降幅17%），而住宅房產價值僅削減了4億美元（降幅1%）。凱吉最初的重估本欲將商業地產的稅負份額提高兩個百分點至51%，但在審核委員會調整後，商業地產的份額反而降至46%。然而，審核委員會的成員，例如前市議員喬治·卡登納斯，其管轄區域包括芝加哥西南區及西北區部分地區，則聲稱他們在處理上訴時使用的是針對具體房產的數據，並指責凱吉的 generalised methodology (普遍化方法) 人為地抬高了商業地產的價值。儘管本報先前曾質疑凱吉辦公室是否恰當評估了市中心辦公樓和零售物業業主所遭受的慘重損失，但評稅官與審核委員會之間持續的爭執，恰恰凸顯了兩個機構未來亟需共同建立一套統一的房產價值評估方法。
短期而言，芝加哥房主即將面臨的稅負痛苦，應對各徵稅機構，特別是芝加哥市政府，起到警示作用。去年市議會就市長布蘭登·強森 (Brandon Johnson) 提出的3億美元房產稅增稅計畫所爆發的激烈反對，相較於若市長再次試圖依賴房產稅來平衡芝加哥的財政預算，恐怕只是未來更艱難預算戰役的前奏。試想，如果強森市長去年成功推動了那3億美元的增稅，那麼在現有近3億美元增長基礎上，住宅稅負還將再增加約1.62億美元，屆時今年秋季民眾的憤怒將會何等強烈。去年十二月，市議員們甚至否決了強森市長最後提出的6850萬美元增稅方案，他們早已預見了我們現在所經歷的局面。因此，即便面臨10億美元的預算缺口，強森市長和市議會成員們若要提高房產稅，也需警惕其政治風險。這同時也應作為對芝加哥教育委員會成員的警告——自2027年起，所有教委會成員都將由選舉產生——為負擔日益臃腫的公立學校系統而持續推高房產稅的做法，一旦所有成員都需直接面對選民，必將受到更嚴厲的審視。