（芝加哥時報訊）購房置產是一筆不小的投資，所以在購房之前，我們必須盡可能瞭解和掌握待購房屋的狀況和維修需要，減少購房後的麻煩。

在美國，房屋檢查（Home Inspection）是買賣合同中不可或缺的附加條款 （contingency）之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效（Contract Ratified）後，買方為保障自己的權益，第一件要做的事就是聘請有執照的房屋檢查專員（Home Inspector）來檢查房子。如檢查時發現房子存在重大問題，買方可與賣方協商解決；如無法達成共識，買方也可以在合同規定條件下取消合約，拿回定金。

01 房屋檢查的基本流程

1.房屋檢查一般是在合同簽字後的5至7日內進行，具體時間由買賣雙方商定。

2.買房經濟人會提供幾位房屋檢查專員供買方選擇。買方可自行聯絡並約定檢查時間。

3.通常房屋檢查專員檢查房子需約2至3個小時。

4.檢查結束後，檢查專員會提供一份詳細的檢查書面報告，包括房子的狀況、有問題的設備及剩餘壽命、應該如何維護等。此外，買方還會得到一份總結，列舉賣方需要維修的部分，檢查專員也可以協助買方估算修理費用。

5.買方經紀人將在房屋檢查附加條款有效期內（一般是5天）根據檢查報告寫一份房屋檢查附件（Home Inspection Addendum）交給賣方經紀人。

6.賣方在接到房屋檢查附件後，必須在3日內做出答復——同意修理還是提供相應的修理費。通常賣方必須負責的部份包括房屋的基本結構、地基、屋頂、供電系統、排水管、冷暖設備、煙霧報警器等，且供電系統和排水管的問題必須聘請有執照的電工或水管工進行修理。若賣方不願承擔修理責任，買方則可以取消買賣。另外，如果房子的主要結構存在重大問題，如地基斷裂、房屋有倒塌危險等，買方也可以要求取消合同。

7.買方在接到賣方的回應後，也要在3日內做出答復。

8.雙方達成協議後，房屋檢查的附加條款就會取消，交易繼續進行。

二 房屋檢查的重點項目

以下是房屋檢查過程中重點檢查的幾個項目：

(1) 屋頂

房屋檢查師會使用梯子爬到屋頂上檢查，如果是出現漏水的情況，例如排水管道堵塞，導致水從屋頂沿著外牆往下流，還需要檢查地下室的積水情況，以防水一直漏到地下室。屋頂上瓦片的保修時間一般在二十到二十五年。特別要注意的是，裝瓦片的時候，如果沒有在兩邊以及上方留下出去口，導致閣樓里的熱氣散不出去，會造使得瓦片的壽命降到十年左右。

(2) 地基

美國的地基可分為多種，常見的有三種其中最好的是澆築混凝土，其次是混凝土塊，粗石是最差的。一般房屋檢查師會根據材料的特性檢查地基，例如粗石地基時間久了容易漏水；混凝土塊則是時間久了水泥會脫離，導致縫隙進水，會讓白蟻“趁隙而入”；澆築混凝土最大的問題是會有裂縫，特別是在夏冬兩季，天氣極冷或者極熱時打的地基都更容易產生裂縫。

(3) 水泵和暗溝

水泵和暗溝的存在主要是為了防患於未然，在暴雨或者洪水多發的區域，或者過往曾有房屋被淹的記錄，則這就屬於必備品。當然，地勢也是重要的因素之一，有的時候山頂的房子如果排水系統故障，沒有暗溝，則很容易發生水淹地下室的可能。所以，房屋檢查師在房屋檢查過程中，也會查看房屋的水泵和暗溝的情況。

(4) 霉菌

霉菌往往喜歡潮濕陰冷的環境，如果房屋地下室的防水做的不好，很容易滋生霉菌。如果房屋常年被大樹覆蓋，雖然看上去可能環境很好，但同樣曬不到陽光，是霉菌產生的誘因之一。因此房屋檢查師查看房屋內部的霉菌情況，如果發現霉菌，則需要請專業的公司處理。順帶一提的是地下室最好有除濕機，如果房子處於空置階段，也可以時常來開一下空調，去除屋內的濕氣。

房屋檢查師除了房屋檢查之外，房屋配套的洗衣機、爐灶、燈具等設施，其中比較重要的是房屋的電路布線、浴室隔水層的防水功能、以及屋子周邊的自然環境（例如和大樹太近，就可能會滋生霉菌），這些問題的維修代價都比較高昂。

三 其他檢查

(1) 白蟻檢查

白蟻災害是一個非常常見的問題，美國的房屋基本上多為木質結構，白蟻又專門以木材為食物，所以在氣候適合白蟻生存的地方，年代稍長的房子基本上都受到過白蟻的侵害。因此白蟻檢查也可以列為報價合同的附加條款。

如果是貸款買房，則銀行往往會要求在過戶前做白蟻檢查，獨棟別墅，聯排別墅，低樓層的公寓都是在需檢查的範圍之內。檢查報告的日期必須在過戶後的30之內。如檢查中發現房屋存在白蟻災害，檢查公司會在檢查報告單中寫明除蟻的具體費用。買方經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件，要求賣家請專業的人員處理，費用由賣家承擔，相應的賬單會寄到過戶公司。賣家收到白蟻檢查附件後需要在三天之內給予答復，如果雙方的協議生效，則白蟻檢查的附加條款就自然失效。

(2) 氡氣檢查

氡氣是一種含放射性元素的氣體，屬於致癌物質。美國環境保護署規定市內氡氣含量不能超過4.0微微居里（pCi/L），一般室外空氣中的氡氣含量為每升0.4微微居里。氡氣由土壤中存在的鈾分裂產生，之後通過地基中的裂縫或者地下室的排水泵進入室內，因此沒有地下室的房屋不需要做氡氣檢查。

氡氣檢查可以列為報價合同的附加條款，並且房屋檢查師可以在房屋檢查時一起進行檢查。檢查的費用由買家支付。如果檢查結果中表明瞭市內氡氣的指標超過了標準，則買方經紀人會為買家寫一份氡氣的檢查附件，要求賣家採取降低室內氡氣含量的措施或者取消購房合同。賣家在收到氡氣檢查附件後需要在三天之內做出回復，是同意降低氡氣含量還是支付氡氣處理費用。買家在接到賣家的回復後，同樣要在三天之內給予答復。雙方的協議如若生效，則氡氣檢查的附加條款自然失效。

(3) 含鉛油漆檢查

由於美國的房屋屬於永久產權，因此有大量的建築年代比較久遠的房屋。由於美國政府在1978年宣佈禁止生產和使用含鉛油漆，所以一般1978年之前建造的房屋，可能會使用含鉛的油漆（一般房屋如果經歷過多次重新油漆的情況下，不會有鉛塵）。誤食鉛，會影響人的神經系統，腎臟以及造血機能。因此購買1979年以前建的房子，買主可以要求做含鉛油漆檢查，作為購房合約的附加條款之一。該條款的有效期一般為10天，檢查費用由買家出。主要有兩種檢測方法，一種為現場化學檢測比較便宜，但只能測出有無鉛，不能測出具體含量；另一種為X光檢查，比較貴，但是結果準確且無破壞性。如果檢測報告中顯示油漆中含鉛，則可以要求賣家處理或者取消購房合同。買方必須請專業人員進行處理，並向買方提供處理證明。

四 注意事項

(1) 如果購置新房，建築商通常會提供一年的保修服務，因此在過戶前可不做房屋檢查。建議在過戶後十個月做一次房屋檢查，如有問題可以讓保修公司進行維修。新房蓋房時在地基的回填土中加入了化學藥粉，則一般五年內不會出現藥粉，因為這種藥粉的有效性是5年。同樣，新房建造時可能會在地基四周加裝排氣管道，之後在水泥地面上打孔或者通過地下室的小水井，與排氣管連通，將室內的氡氣排到室外。

(2) 房屋附加條款的時效性很強，房屋檢查，氡氣檢查以及含鉛油漆等附加條款的有效期一般為到期日的晚上9點以前，如果賣家未收到賣家的檢查結果附件，這些附加條款就會自動失效。如果買家在有效期內向賣家發送了檢查結果附加條款，則賣家需要在三天內給予答復。買家在收到答復後，同樣也要在三天內回復買家。買買雙方任何一方在接到對方的回應後三天內未做答復，則等同於接受對方的最後條款。如果，雙方對每項檢查結果處理方式達成了協議，則經紀人會準備一份附件，讓買賣雙方簽字，協議則生效。