( 芝加哥時報 / 快訊 ）芝加哥市中心辦公室空置率又創歷史新高升至27%，而且在過去12季度持續刷新,主因是遠距工作趨勢導致企業縮減空間。儘管有部分高端物業需求，但整體市場供應過剩，業主面臨巨大壓力，次租空間亦持續影響市場，顯示市中心辦公空間正經歷重大轉型。

芝加哥市中心的辦公室市場在年初曾出現的穩定跡象後，需求量卻又再度急劇下滑，這讓許多業主不禁懷疑，他們所面臨的低迷期何時才能結束。
據世邦魏理仕（CBRE）房地產服務公司提供的數據顯示，截至今年年中，芝加哥市中心的辦公室空置率已攀升至史無前例的27%，相較於第一季度的26.5%再次創下新高。與一年前的25.8%及新冠疫情爆發前的13.8%相比，空置率呈現顯著增長，且在過去的十二個季度中持續刷新紀錄。

這些數據明確指出，對於任何想在市中心租賃辦公空間的公司而言，現在無疑是個極佳的時機。主要原因在於，越來越多的公司開始擁抱遠距工作模式，並因此縮減辦公空間需求。世邦魏理仕的報告指出，過去兩年來，芝加哥核心商業區已流失了230萬平方英尺的辦公租戶，這個數字幾乎是2009年和2010年經濟大衰退時期總和的兩倍。

這樣的情勢對辦公室業主而言無疑是一場惡夢。許多業主因租賃流失和高利率導致建築物價值暴跌，最終不得不放棄物業或將其轉讓給貸款機構。儘管世邦魏理仕副主席布拉德·塞羅特（Brad Serot）表示，目前市場上尋找辦公空間的公司數量遠超一年前，但由於空間縮減的影響，租戶仍享有大量的選擇和極佳的議價空間。塞羅特指出，市場仍在進行「重新調整和優化」，雖然並非所有公司都在縮減空間，但他們普遍在「更有效地利用辦公空間」。

世邦魏理仕的數據顯示，第二季度淨吸納量（衡量租賃和已佔用空間變化的指標）下降了近259,000平方英尺。這與第一季度形成對比，當時淨吸納量自2023年以來首次出現增長。近期促使數據變動的租賃交易包括：心理健康服務提供商ComPsych搬遷至保誠廣場後，將其辦公空間縮減了超過100,000平方英尺；而格林伯格·特勞里格（Greenberg Traurig）和尼爾·格伯與艾森伯格（Neal Gerber & Eisenberg）兩家律師事務所則在搬遷至新辦公室後，總共縮減了60,000平方英尺的空間。

然而，不同類型的辦公物業面臨著截然不同的需求狀況，高端與低端建築之間的差距正在日益擴大。許多公司在縮減辦公面積的同時，也傾向於升級到更新、更現代化的建築，以吸引員工回到辦公室。世邦魏理仕的數據顯示，這種「追求品質」的趨勢導致市中心甲級辦公大樓的平均空置率僅為21.5%，而乙級辦公大樓的平均空置率則高達32.3%。該公司的研究也揭示了市場對低品質和老舊辦公空間的冷淡態度：目前市中心所有可供租賃的辦公空間中，超過一半已空置至少三年。

塞羅特表示，在疫情之前，辦公空間如此長時間的空置實屬罕見。他補充說，那些希望租賃有良好視野的新式建築的公司，如今常常會因缺乏合適選擇而感到困惑。他坦言：「市場上當然有空置空間，只是可能不在你想要的建築類型裡。空置率並不如大家想像的那麼低。但如果你想在沃巴什大道（Wabash Avenue）和門羅街（Monroe Street）或范布倫街（Van Buren Street）附近，那裡倒是有大量的閒置庫存。」

儘管如此，高端建築的業主們也並未對潛在租戶過度施壓。塞羅特指出，部分業主預期現有租戶會縮減空間，因此他們維持較高的租金，但同時提供破紀錄的優惠，例如免租期和用於辦公室裝修的現金補貼。業主們也渴望 확보長期租戶，因為目前優質辦公空間的緊張狀況可能只是暫時的。部分業主因債務即將到期，擔心最終會將建築物失去給貸款機構，因此不願再投入資金進行辦公室裝修，以免得不償失。然而，那些以大幅折扣購入這些建築的投資者，未來將對現有業主構成強大的競爭壓力。

次租市場的庫存持續困擾著業主，儘管可供次租的空間量已穩定下降。第二季度新增的次租物件包括：律師事務所Perkins Coie將其在北沃克大道110號約100,000平方英尺辦公室的近一半空間掛牌次租；運輸物流公司Traffic Tech則在伊利諾州中心提供了近55,000平方英尺的次租空間。在近期的一個次租市場影響案例中，自營交易公司Wolverine Trading正與人力資源機構TrueBlue進行深入談判，以次租位於舊郵局近83,000平方英尺的空間，這比其目前在西傑克遜大道175號租賃的空間略大一些。