( 芝加哥時報 / 快訊 ）芝加哥市中心豪華公寓市場曾在2020年代面臨嚴峻考驗，其吸引力因新冠疫情、高犯罪率以及市中心辦公回歸緩慢等多重因素而顯著下降。儘管芝加哥黃金海岸一間公寓在2025年以超過1010萬美元的價格售出，創下該年度芝加哥地區最高的住宅銷售紀錄，顯示市中心公寓市場正在重拾吸引力，但整體而言，高端房產銷售時間延長，價格大幅下降的趨勢依然存在。

多位房地產經紀人指出，過去被視為黃金地段的市中心公寓，如今買家已不再將其視為首選，反而轉向林肯公園、湖景區和格倫科等市場活躍的地區。這種轉變的原因之一是人們對市中心犯罪率的擔憂日益加劇。例如，對沖基金公司Citadel創辦人肯·格里芬(Ken Griffin)在2017年以3400萬元購入的兩棟豪宅，在近期以近半價的900萬和1000萬美元脫手，損失高達1500萬元，他將此歸咎於犯罪率激增和房地產價值下跌。此外，有數據顯示，自2021年以來，售價超過400萬美元的房屋銷量減少了約28%，豪宅中位數房價也從500萬美元降至462.5萬美元。

近期芝加哥市中心的公寓銷售案例進一步印證了價格的低迷。在7月28日至8月1日這一週內，有九筆市中心公寓交易價格下跌，其中多筆交易價格甚至低於十多年前的購買價。例如：

位於密西根大道北6號的一套公寓以58萬美元售出，低於其在2011年年初的78萬美元購入價。

聖瑞吉斯大廈91樓一套在2022年以920萬美元購入的未完工公寓，以不到800萬美元的價格掛牌出售。

川普國際酒店大廈的一套酒店式公寓以37萬美元售出，遠低於2008年65.4萬美元的購入價。

密西根大道北900號（又稱Bloomingdale’s大廈）的一套三臥室公寓，在2009年以略高於500萬美元的價格購入，卻以約262萬美元售出，在16年內損失近48%的價值。

蘭道夫街上一套可俯瞰千禧公園的兩臥室公寓以73萬美元售出，低於其在2009年的79.5萬美元和2016年的103萬美元售價。

川普大廈一套83樓的一臥室公寓降價至81萬美元，與其2011年的購入價相同，但低於其在2009年新屋時的84.3萬美元售價。

密西根大道公園塔樓的一套兩臥室公寓以100萬美元售出，其自2009年以來的三次前售價均高於此價，當時售價略高於118萬美元。

德拉瓦廣場的一套三臥室公寓以略高於172萬美元的價格售出，而賣家在2011年以略高於190萬美元購入。

一套川普酒店式公寓的業主在17年前以72.9萬美元購入，現以52.5萬美元售出。

儘管如此，市場上仍有部分公寓交易顯示出良好升值，例如湖濱東區一套公寓以78萬美元售出，相較於2012年升值了43%。然而，這些下跌的銷售案例足以表明市中心公寓價格下跌的趨勢。

芝加哥的房價下滑趨勢自2020年新冠疫情爆發後開始，並因同年夏天席捲全美的暴力抗議活動而加劇 ,儘管命案發生率有所下降，但整體犯罪率與2020年同期相比仍大幅增加了36%。

高利率和犯罪率確實嚴重打擊了芝加哥頂級豪宅市場

由於暴力案件激增，許多市中心居民被迫遷離，波音、開拓重工和泰森食品等多家大型企業也選擇搬離芝加哥。

伊利諾州面臨重大的財政困境，高昂的房地產稅和芝加哥的高犯罪率及預算赤字導致基本服務削減和稅收增加。

不過，芝加哥建商萊欽格認為，犯罪率只是房價下跌的部分原因，富豪拋售房產的行為本身也會進一步破壞房地產行情。對於買家而言，目前的市場提供了機會。一位房產經紀人指出，買家以非常划算的價格購入了市中心的公寓。對於那些習慣市中心生活方式並認為其優勢大於劣勢的居民來說，現在是低價購入公寓的好時機。

根據伊利諾州房地產經紀人協會的最新數據，2025年5月全州及大芝加哥地區的房屋交易量較去年同期有所衰退，但銷售中位價與待售庫存卻同步攀升。伊利諾州5月份共成交12674戶獨棟住宅與康斗公寓，較2024年同期減少4.7%，而待售房源增加6%至19890戶，銷售中位價上漲5%達31.5萬美元。大芝加哥地區的成交量達8689戶（年減4.9%），待售庫存達13195戶（年增3.4%），銷售中位價為37萬9900元（年增5.5%）。芝加哥市的供需均出現下跌，市中心表現更為極端，成交量為2286戶（年減7.4%），待售庫存為4284戶（年減13.2%），但銷售中位價卻上漲8.3%至39萬美元。這反映了市場庫存不足，買方需求依然強勁，支撐著房價。

專家預測，儘管當前市場面臨挑戰，到2025年下半年，市場條件可能會稍微放寬，抵押貸款利率的下降預計將吸引更多買家進入市場。

芝加哥市中心的空置率問題也值得關注。報告指出，治安不佳是導致市中心店面空置率上升的主要原因之一。同時，居家辦公趨勢也對市中心公寓需求產生影響。在60601郵區，房產庫存足以銷售15個月，而在60611郵區，房產庫存也足以銷售11.5個月，這都遠高於被認為健康市場的4-6個月庫存量。市中心公寓的入住率在2020年第二季度降至89.2%，為當時同期的最低水平。儘管如此，市場人士指出，芝加哥的房價中位數在2025年初仍比去年同期高出4%至5%，這表明儘管高端市場面臨挑戰，但整體房價仍在穩步上升。