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地產知識:如何區分合作公寓、產權公寓、連棟屋和獨棟屋

(芝加哥時報訊)在美國買房過程中,你要做許多事情:決定房產所在的社區,看房子,簽署買賣合同(Purchase and Sale Agreement),房屋檢驗,申請貸款(中國人來美購置房產大多用現金一次到位,就可免了這道程序),購買房屋保險,過戶(Closing)。作為購房者必須瞭解相關的知識,對購置房產的每一流程都要慎重考察和把關,才能將買房煩惱事發生的可能性降到最低。

如何區分合作公寓、產權公寓、連棟屋和獨棟屋?

由於外觀和內部結構十分相似,外國人很容易將美國的合作公寓同產權公寓搞混,而從房產所有權來看,兩者大不相同,這需要特別注意。

租賃,買的是居住權,合作公寓的產權屬於擁有住宅大樓的公司。通過產權租賃,買主可以使用合作公寓大樓中的某套公寓,但每月還需支付不菲的維護費。合作公寓越高檔,當然需要支付的維護費也越高。維護費支付給擁有大樓產權的公司,用於大樓的所有維修、管理費用,還包括房產稅和抵押利息(如果公司對大樓進行了抵押)。

合作公寓的管理規則比較嚴格,大多數合作公寓規定買下租賃權的客戶必須自住,嚴禁出租。合作公寓還有一個共同的特點,就是客戶在“售出”公寓時,需向擁有大樓產權的公司支付一筆租賃讓渡費,約為售價的3%。

很多擁有合作公寓產權的公司,規定不准將合作公寓“出售”(實質是租賃)給外國人。這是怕發生財務糾紛時,公司很難對資產和收入來源在國外的人訴諸法庭,即使贏了官司,如果對方的資產在國外,判決也難以執行。而從外國人的角度看,合作公寓也不是一個好的選擇,比如沒有產權、不能出租這些條件,對於非美國居民來說,很不合適。

 

買主對購入的產權公寓單元擁有產權。通常情況下,產權公寓沒有出租的限制。產權公寓的屋主需要繳納房產稅,並向管理公寓運營的公寓委員會繳納物業管理費。出售產權公寓需要獲得公寓委員會批准,不過沒什麼特別限制。買家可以通過傳統融資方式購買產權公寓。大多數情況下,美國居民需首付二成房價,而外國公民則需更多的首付,方能獲得銀行貸款。

產權公寓的屋主只有房產權,沒有地產權,而在買連棟屋時,買主是連房帶地一起購入,這是連棟房和產權公寓的不同之處。在其他方面,這兩者的責任和權利差不多,連棟房的屋主也要繳納房產稅,並向管理委員會交付物業管理費。

而獨棟屋買賣受到的限制則最少,買主擁有房屋和土地的產權,並獨自負責支付房產稅和維護、維修費用。

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