( 芝加哥時報 / 快訊 ）隨著芝加哥地區的工業空置率逼近歷史最低紀錄，市場正顯示出重新升溫的強勁跡象，預示著在經歷兩年的放緩後，新一輪的開發熱潮即將展開。受到利率上升和疫情期間租賃狂潮降溫的影響，芝加哥地區的倉儲開發商在過去兩年裡一直保持觀望態度，但現在市場似乎已足夠火熱，足以讓他們重回賽局。根據房地產服務公司 Colliers 的數據，截至九月底，當地工業空置率從年中時的 4.67% 略微下降至 4.6%。這一數字僅略高於 2022 年底創下的 4.5% 歷史最低紀錄，當時由於各公司在公共衛生危機期間急於強化供應鏈，導致空置率大幅下降。

這種稀缺性表明，在經歷新供應和需求急劇放緩之後，本地工業地產行業已為新一輪的開發繁榮做好準備。儘管高昂的借貸成本自 2023 年以來抑制了新供應，使開發商無法像疫情期間那樣快速建造倉庫，但隨著租賃活動因關稅和宏觀經濟不確定性而放緩，這實際上是一次回歸健康的調整。然而，隨著企業開始搶購更多的空間來儲存和分銷貨物，加上利率開始小幅下降，種種跡象表明新一輪工業地產開發正在出現，這將鞏固芝加哥地區作為美國該領域頂級市場之一的地位。Colliers 副主席兼資深工業房地產經紀人 Steve Ostrowski 認為：「芝加哥可以說是全美國最健康的（工業）市場，我們正處於新週期開始的邊緣。」

健康的租賃活動是推動這一樂觀情緒的關鍵因素。根據 Colliers 的報告，企業在第三季度簽下了 990 萬平方英尺的當地工業空間租約，使芝加哥地區今年的新交易總量有望達到 3500 萬平方英尺，這將比 2024 年增長 20%。近期重要的租賃交易包括：亞馬遜在 Bolingbrook 簽訂了 57 萬 5 千平方英尺的租約，計畫設立一個當日送達的履行中心；RJW Logistics 在過去一年中簽訂了第三份大型倉庫交易，在西南郊區 Plainfield 租下了 120 萬平方英尺的空間；電池製造商 Peopleworks 則在 Matteson 租賃了超過 75 萬平方英尺。這些交易預示著明年的淨吸納量將會大幅增加。淨吸納量是衡量租賃和實際佔用空間與前一時期相比的差異，儘管第三季度的需求指標僅為 240 萬平方英尺，是自疫情初期以來的第三低季度，但最近租賃活動的提振已鼓勵開發商重啟建設，甚至開始進行投機性開發（即尚未找到租戶就開始建設）。例如，達拉斯的 Hillwood Investment Properties 與芝加哥的 Clarius Partners 組成的合資企業上個月宣布，計畫在 University Park 的 75 英畝土地上，開始動工建造一個 97 萬平方英尺的投機性倉庫專案。根據 Colliers 的數據，投機性專案目前佔芝加哥地區所有在建工業專案的 51%，高於去年底的 17%。

租金增長依然強勁，這也是開發商重返市場的部分原因，儘管租金增長已不如疫情期間業主所擁有的無限制議價能力。Ostrowski 表示，目前一份典型的五年期 10 萬平方英尺租約，可能會提供幾個月的免租期，以及約 3.5% 的年租金上漲幅度。雖然這些優惠比疫情期間租戶能獲得的更慷慨，但與十年前相比仍有很大差距，當時相同的交易可能包含兩倍的免租期和接近 2.5% 的租金上漲。這種業主優勢結合利率小幅下降，正開始推動更多的機構投資者支持工業開發。Ostrowski 認為：「資金一直都在，只是無法部署。我們相信基本面足夠強勁，資本將會帶著實際的專案回歸。」根據 Colliers 的數據，芝加哥地區今年已新增約 750 萬平方英尺的新供應，預計年底的總供應量將遠低於 2024 年交付的 1650 萬平方英尺，更不及 2023 年完成的創紀錄 4020 萬平方英尺的一小部分。不過，該經紀公司報告指出，目前該地區約有 1160 萬平方英尺的工業專案正在建設中，高於年中時的 930 萬平方英尺。