( 芝加哥時報 / 快訊 ) 隨着全球零售環境的劇烈變遷，芝加哥大都會區的傳統購物中心正處於歷史性的轉捩點。根據房地產情報公司 Green Street 於 2026 年 4 月底發布的最新評估報告，芝加哥地區有六家知名的購物中心被列入財務脆弱的名單。這份報告主要依據租用率、客流量以及預估銷售額進行分級，並特別警告，評分在 B 減以下的商場極易陷入所謂的「死亡螺旋」，即租用率下降導致銷售額暴跌，進而引發更深層次的財務困難。目前，包括奈爾斯市的 Golf Mall 購物中心、林肯伍德市的 Lincolnwood Town Center、弗農希爾斯市的 Hawthorn 購物中心、北里弗賽德市的 North Riverside Park Mall、喬利埃特市的 Louis Joliet Mall 以及卡柳梅特市的 River Oaks Center，均未能達到 B 減的標準，其中 River Oaks Center 更獲得了最低的 D 級評分。

以下為 Green Street 報告中針對芝加哥受災商場的具體評級與所在地點數據彙整：

這場零售危機的背後反映了多重經濟壓力。除了長期受到電商衝擊與連鎖品牌破產的影響外，後疫情時代客流量的恢復緩慢以及房地產價值的持續下滑，使得這些佔地廣大的商業遺產面臨沉重的稅務與債務負擔。特別是在 2026 年初，芝加哥大都會資本銀行的倒閉以及 WalletHub 報告指出芝加哥居民金融困境高居全美榜首的背景下，這些商場的生存空間被進一步壓縮。許多老舊商場若不進行徹底轉型，將難以在現代市場中立足。根據 Crain’s Chicago Business 的分析，這些物業目前唯一的生存之道是轉向「混合用途開發」，將傳統的零售空間轉化為住宅、娛樂、醫療辦公室甚至是市政中心。

在這些面臨挑戰的商場中，弗農希爾斯市的 Hawthorn 購物中心被視為轉型轉型的指標性案例。該項目投入高達 2.52 億美元進行重新開發，其名為「The Domaine」的 311 個豪華公寓單元已於 2024 年完成並全數租出。進入 2026 年，開發商 Centennial 啟動了第二階段計劃，包括興建更多的住宅單元以及名為「Hawthorn Row」的戶外步行商業街，試圖將封閉式商場改造成一個充滿活力的露天社區。與此同時，奈爾斯市的 Golf Mill 購物中心也提出了高達 4.4 億美元的重建遠景計畫，預計於 2027 年正式啟動，計畫包含 300 多個豪華住宅單元、現代化的零售與餐廳設施，以及一個標誌性的中央水景磨坊，將其從過時的購物場所轉變為高端的混合用途中心。

然而，並非所有商場都能順利轉型，部分地標則面臨了拆除的命運。林肯伍德市的 Lincolnwood Town Center 已正式宣佈於 2026 年 5 月 1 日關閉。這座曾經輝煌的商場在 2026 年初的空置率已超過百分之五十，市政府隨後批准了與開發商的預開發協議，計畫將商場全面拆除，並分三階段改建為包含大型零售錨店、汽車經銷商及多功能商業空間的新型商區。這類「先破後立」的模式也反映在西鄧迪市的 Spring Hill Mall 身上，該商場的大部分建築已於去年底動工拆除，僅保留影院部分，目前正朝向 70 英畝的綜合開發區邁進。

針對債務壓力沉重的商場，如獲得 D 級評分的 River Oaks Center，卡柳梅特市市長與業主 Namdar Realty Group 之間正陷入複雜的談判與博弈。市府方面希望能收購該物業，將其改造成名為「Roaring Rivers」的水上樂園度假區與娛樂特區，以帶動當地經濟。然而，業主與市府在補繳稅款與收購價格上仍存有顯著分歧。與此同時，喬利埃特市的 Louis Joliet Mall 也面臨主要租戶如 Dick’s Sporting Goods 轉移至周邊新開發項目的挑戰。這些案例皆顯示出，在 2026 年的經濟環境下，單純的零售商場已不再具備足夠的競爭力。

芝加哥地區的購物中心危機不僅是單一商業體的問題，更是城市土地利用與經濟結構調整的縮影。雖然部分實力雄厚的頂級商場已經穩定，但對於這六家被點名的商場而言，未來的幾年將是決定生死存亡的關鍵。無論是像 Hawthorn 這樣通過引入住宅與餐飲來重塑活力，還是像 Lincolnwood 那樣徹底走入歷史，這些巨大的商業地塊都必須重新定義其在社區中的角色，才能在日益萎縮的傳統零售市場中找到新的立足點。